«Баєа белгілеу» пјнінен таќырыптар
Тікелей капиталға айналдыру әдісі
жүктеу/скачать 2,04 Mb.
|
| Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларына сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған жағдайдағы және қайтарылатын капитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кездегі, құнды айқындау үшін пайдаланылады.
Капиталға айналған кіріс әдісі, бағалау рәсімдерінің төмендегідей есептеу жолдарын қарастырады: 1) жалдау шартына талдау жүргізу мақсатында жалпы табыс анықталынады. Ол, сондай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты әлде осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде есептелінеді. Жалдау шартында жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік шарттары бағаланады. 2) таза операциялық табыс - жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтілетін жалпы табыстың және өндірістік шығындар мен өндірушінің кірісі арасында айырым ретінде есептеледі. 3) есептік таза операциялық кіріс ретінде, бірнеше жыл табыстарын орташаландыру жолымен алынған бір жылғы қалыпты таза операциялық табыс алынады. 4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негізделеді; 5) таза операциялық табысты әлде ренталық табысты, капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы, бағалау бъектісінің құны есептелінеді. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, яғни ақша ағындарын дисконттау әдісі мен есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – ақша ағындарының өзгеру және оның әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау болып табылады. Ақша ағындарын дисконттау әдісі бағалау барысында келесі мәселелерді көздейді: болжам жасау кезеңін айқындау; болжам жасау кезеңінің шекараларында, яғни жыл, тоқсан немесе айлар бойынша - жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа) болжам жасау, кезеңнің алдындағы таза табыс шамасы туралы деректер негізінде желілік регрессия әдісімен жүзеге асырылады; дисконт ставкалары және бағалау рәсімін таңдау негізделеді; таза операциялық табыстың ағымдағы құн сомасы ретінде, ақша ағынының ағымдағы құны айқындалады; реверсиялау құнына және оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасалынады; ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындалады. Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісіне жатады. Ол бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құннан қайта түзіледі. Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінің, таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру әдісінен айырмашылығы, модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі әдістермен айқындалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкалары бөлінеді. Реверсиялау құнын әлде терминалдық құнды айқындау үшін: 1) болжам жасау кезеңінде пайдалану мерзімі шектелмейтін бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы: соңғы жылдың есептік кезеңінің таза табысын, Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі; 2) болжам жасау кезеңінің соңында, пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты – нарықтық құндары есептелінеді. жүктеу/скачать 2,04 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|