Мүлік жалдау шартының нысанасы (объектісі)

Заңнамада оларды мүліктік жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау мүмкіншілігі шектелген мүлік түрлері анықталуы мүмкін. Бірінші кезекте шектеулер азаматтық айналымнан алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы шектеулі заттарға қатысты болып келеді.

Әрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілуі мүмкін емес. Ал азаматтық айналымы шектеулі заттар жалға оларды пайдалану тәртібі, жалпылама оларға меншік құқығын жүзеге асырудың барлық тәртібі сақталып жалға берілуі мүмкін. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулі бір немесе өзге мүлікті иеленуге рұқсат алмаса ол өзінде бар сондай (азаматтық айналымы шектеулі) мүлікті иелігінен шығаруы керек. Заңның (ҚР АК 252 бабы 2 тармағы) тікелей нұсқауына сәйкес көрсетілгендей мүлікке меншік құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлікте иеліктен шығаруға бағытталған шарттар болып сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас шарттары келеді деп болжам жасаймыз.

Бірақ мәселені тым шектеулі шешуге болмайды. Сілтеме жасалған азаматтық кодекстің нормасы өмірде оны әртүрлі жағдайларға лайықтап қолдануды талап етеді. Мысалы, айналымы шектеулі мүліктің иегері болашақта оған рұқсат аламын деп үміттенетін болса оған оны жалға беруге тыйым салынбауы ке­рек. Немесе мүлікті иеленуге рұқсаты жоқ айналымы шектеулі заттың меншік иесі бірден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта сатып алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негізінде бере алады. Қаралғандай қосымша шешімдер меншік иесі жағдайын жақсартады. Қандай да болсын мүлікке меншіктің заң бойынша кепілдіктерін нығайтады.

Кейбір объектілерді (негізінен табиғи объектілерді) жалға тапсырған кезде шарт ерекшеліктері пайда болады (ерекшеліктер шарт мазмұнына және т.б. қатысты болуы мүмкін). Айтатын болсақ, Қазақстан Республикасының «Жер туралы» Заңының 48 бабына сәйкес, жер пайдаланушылары жерді жер учаскесін беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайда­лану шартына) сәйкес пайдалануы тиіс. Осымен бірге жалға алушыға тағы да бірқатар міндеттер жүктеледі. Бүл міндеттер жалға алушының жалға берілген мүлікті тиісті пайдалану бойынша аза­маттық-құқықтық міндетімен тығыз байланысты, кейбір көріністерінде оларды мүлікті тиісті пайдалану бойынша міндеттік нақтылануы ретінде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға мынадай міндеттер жүктеледі:

— тиісті санитарлық және экологиялық талаптарға сәйкес келетін өндіріс технологиясын қолданудың, халықтың денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтірілуіне жол бермеу;

— топырақтың құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөніндегі шараларды жүзеге асырудың, орман, су ресурстары басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтаудың, жер учаскесінде орналасқан, заңдарға сәйкес мемлекет қорғайтын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра мен басқа да объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету;

— басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау;

— топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның біржола жоғалуын болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа тұлғаларга сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол бермеу;

— сервитуттары заңдарда көзделген тәртіпте ұсынуды қамтамасыз ету.

Өз ерекшеліктері тұрғын үйді жер қойнауының учаскелерін және басқа объектілерді жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскілері концессиялық және басқа келісімдер негізінде пайдалануға беріледі, олар АК 541-6, 4-т. сәйкес өзінің заңды табиғаты бойынша мүлікті жалдауға түбірлес болып келеді және оның жалпы (негізгі) ережелеріне негізделеді. Мұндай кең түсінік ҚР азаматтық заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестік кезеңдегі азаматтық құқыққа таныс емес тәртіптенген жүйесі қалыптасып келетінін сипаттайды. Бұл бөлек шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкіл шарттық құқық жүйесін өңдеуде де өз көрінісін тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты және өзге де шарттардың жаңа түрлеріне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап жойылып келеді.

ҚР АК тағы да бір елеулі жаңалық бар. Оны заңнаманы дамытудағы батыл, өркенді қадам ретінде бағалауға болады және онда біздің көзқарасымыз бойынша арендалық қатынастарды одан әрі дамытудың мүмкіншіліктері қарастырылған. Бірақ ол жалдау туралы дәстүрлі көзқарастарды ескеретін болсақ үйренімсіз болып көрінеді. ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және өзге заттық құқықтар келуі мүмкін. Мүліктік құқықтардың арендасына жол бермеу заңнамалық актілермен қарастырылуы мүмкін. Аталған норманы қолдану мүліктік құқықтардың айналымын жан-жақты дамытуға мүмкіншілік береді.

Мүлікті жалдау шартының ақылы сипаты, жалпылама міндеттемелік құқық нормаларының мазмұны және қалыптасқан шарттық тәжірибеде мүлікті жалдау шартында сатып алу-сату шартында да сияқты оның бірден бір елеулі жағдайы болып нысанасы туралы жағдай келетініне әсер етеді.

Мүлік жалдау шартында жалдаушыға мүліктік жалдаудың объектісі ретінде берілуге жататын мүлікті анықтауға мүмкіншілік беретін мәліметтер келтірілуі керек. Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, онда мүліктік жалдауға берілуте жататын объект туралы жағдай келісілмеген болып, ал тиісті шарт жасалмаған болып есептеледі. Үлкен тәжірибелік мән жалға берілетін объектіні толық сипаттауда болып келеді, яғни оны тек жалпы анықтау жеткіліксіз. Осының қажеттілігі мүлікті жалдау шарты мазмұнының өзінен көрініс табады.