Национальной академии наук республики казахстан

ISSN 1991-3494                                                              
№ 5. 2014 
 
 
167 
[6]
 
Айтуғанова  З.Ш.  Қазақстандағы  азық-түлік  қауіпсіздігін  қамтамасыз  ету  мәселелері.  //  Л.Н.  Гумилев  ЕҰУ 
Хабаршысы №5(84) 2011.  
[7]
 
Қазақстан – 2050: Азық-түлік қауіпсіздігі. 20 Наурыз 2013.: Нұрлы Көксу газеті 
[8]
 
Евниев  А.  Қазақстанда  азық-түлік  қауіпсіздігін  қамтамасыз  етуді  жақсарту  үшін  шағын  аймақтық  кластерлер 
құру  қажет.  Қазақстанның  Агроөнеркәсіптік  кешені  іскерлік  кеңесінің  төрағасы  Сұхбат.  Астана. 4  наурыз  2013, 
BNews.kz. 
 
REFERENCES 
 
[1]
 
Cherez krizis k obnovleniju i razvitiju. Poslanie Prezidenta RK N.Nazarbaeva narodu Kazahstana 6 marta 2009 g. 
[2]
 
Postanavlenie  Pravitel'stva  RK  ot  18  fevralja  2013  goda  №  151  Ob  utverzhdanii  Programmy  po  razvitiju 
agropromyshlennogo kompleksa v RK na 2013-2020 gody «Agrobiznes-2020» 
[3]
 
Saktybaeva A.A Osnovnye metody i mehanizmy povyshenija konkurentnosposobnosti.  
[4]
 
Koncepcija ustojchivogo razvitija agorpromyshlennogo kompleksa RK na 2006-2010 gody. 
[5]
 
5. Tojbaev A. Bezopasnost' prodovol'stva javljaetsja osobym faktorom.  17.01.2014//   gazet Egemen kazakstan 
[6]
 
Ajtuganova Z.Sh. Bezopasnost' prodovol'stva v RK. Vestnik ENU im. Gumileva L.N №5(84) 2011g. 
[7]
 
Prodovol'stvennaja bezopasnost'. Kazahstan-2050, 20 mart 2013 g. Nұrly koksu gazetі 
[8]
 
Evniev A. Bezopasnost' prodovol'stva RK v celjah uluchshenij kachestvo. Predsedatel' agropromyshlennogo soveta RK. 
Astana. 4 mart 2013 g. BNews.kz. 
 
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОДОВОЛЬСТВЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ 
 
А.А. Есекеева, А.М. Ашим 
 
Казахский национальный университет имени аль-Фарабиб г.Алматы, Казахстан. 
 
Ключевые  слова:  государственное  регулирование,  агропромышленный  комплекс,  продовольственная 
безопасность, правовое обеспечение, функции государства.  
Аннотация.  Статья  посвящена  проблемам  совершенствования  государственного  регулирования 
агропромышленного  комплекса  в  целях  обеспечения  продовольственной  безопасности.  Необходимость 
государственного регулирования сельскохозяйственного производства обусловливается тем, что государство 
ответственно  перед  своими  гражданами  за  создание  им  нормальных  условий  для  жизни,  обеспечение 
продовольствием  и  другими  сельскохозяйственными  товарами.  В  статье  исследуется  понятие  и  цели  и 
совершенствование государственное регулирования агропромышленного комплекса, проблемы обеспечения 
продовольственной  безопасности  и  пути    решения  данных  проблем.  В  статье  рассматривается  один  из 
важнейших  элементов  социальной  функции  государства  –  продовольственная  политика.  Автор  исследует 
состояние  продовольственной  безопасности  в  современном  Казахстане.  На  основе  научного  анализа 
законодательных  актов  автор  выявляет  специфические  черты  законодательного  обеспечения 
продовольственной  безопасности  в  современном  Казахстане.  Проанализированы  национальные  интересы 
Республики  Казахстан  в  продовольственной  сфере.  Рассмотрены  основные  угрозы  и  риски,  связанные  с 
обеспечением  продовольственной  безопасности.  Для  освещения  проблемы,  заявленной  в  статье,  автором 
широко  использованы  методы  анализа  нормативно-правовых  актов,  которые  регулируют  вопросы 
продовольственной  безопасности,  сравнительный  исторический  и  другие  методы  научного  исследования. 
Проанализировав  состояние  продовольственной  безопасности  в  современной  Казахстана,  автор  пришел  к 
выводу,  что  на  сегодняшний  день  в  исследуемой  сфере  существует  ряд  серьезных  проблем,  требующих 
адекватного решения. Автор приходит к выводу, что обеспечение продовольственной безопасности является 
неотъемлемой чертой политики социального государства.  
 
 
 
 
 
 
 

Вестник Национальной академии наук Республики Казахстан  
 
 
   
168  
BULLETIN OF NATIONAL ACADEMY OF SCIENCES  
OF THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN 
ISSN 1991-3494 
Volume  5,   Number   5(2014),  168 – 174
 
 
UDC 349.6:48 
 
COMPUTATIONAL METHODS OF ESTIMATION OF BROUGHT 
LOSSES TO LAND OWNERS AND USERS 
 
Adylgazy Serykhan 
serikhan@mail.ru 
 
Kazakh National University named after Al -Farabi. Almaty, Kazakhstan . 
 
Key words. Land, the owner of the land, land use, land market, plot of  land. 
Abstract. In the article the normative legal acts, providing compensation of brought losses to the owner of the 
land and the land user, are considered. Based on the opinion of Kazakh and Russian scientists findings and proposals 
were  made. The  techniques, identified at  work on a study  of volume of  loss, as  well as  factors, regulations,  which 
include the cost of tangible assets, were discussed. On the basis of the study by the author a complete definition of 
computational methodology for estimating losses brought to the owner of the land and the land user is given. It was 
found  that,  in  the  national  legislation  there  are  several  legal  acts  for  land  owners  and  users.  We  saw  that  these 
regulations  or  practices  and  rules  are  characteristic  to  each  other  in  the  form  of  copying.  Therefore,  again  seeing 
these methods and rules, it is necessary to deduce any rule or thorough in one big procedure. In practice, you can see 
that land owners and land users to recover damages and to calculate the real property located on this plot of land are 
limited only by the law of the Republic of Kazakhstan on the media. The use of other techniques creates a quandary. 
Therefore there is a need to facilitate applied methods and rules. 
 
УДК 349.6:48 
 
ЖЕРГЕ МЕНШІК ИЕЛЕРІ МЕН ЖЕР ПАЙДАЛАНУШЫЛАРҒА 
КЕЛТІРІЛГЕН ШЫҒЫНДАРДЫ ЕСЕПТЕУ МЕТОДИКАСЫ 
 
Адилгазы Серикхан 
serikhan@mail.ru 
әл-Фараби атындағы ҚазҰУ  
 
Тірек сөздер. жер,  жерге меншік, жер пайдалану, жер нарығы, жер учаскесі. 
Аннотация.  Мақалада    жерге  меншік  иелері  мен  жер  пайдаланушыларға  келтірілген  шығындарды 
өтеуді қамтамасыз ететін нормативтік құқықтық актілердің қырларын ашып көрсетілген. Сонымен бірге жер 
пайдаланушыларға келтірілген шығындарды төлеудің құқықтық негіздері қарастырылды. Қазақстандық және 
ресейлік  ғалымдардың  пікірлерінен  сүйеніп  тұжырымдамалар  жасалды.  Шығындарды  өтеудің  көлемін 
анықтайтын әдістерді зерттеу барысында шығынның орын алуына әсер ететін факторларды, нормативтерді, 
материалдық  құндылықтарға  кеткен  шығыстарды  толық  есепке  алу  арқылы  жүзеге  асырылуы  әдістерін 
қарастырады. Өткізілген зерттеу жұмысы бойынша, автор Жерге меншік иелері мен жер пайдаланушыларға 
келтірілген шығындарды есептеу методикасын және  оның негізгі сипаттамасы мен құрылымын қарастырды. 
Жерге меншік  иелері мен  жер пайдаланушыларға отандық заңнама  жүйесінде  бірнеше нормативтік актілер 
бар  екендігі  анықталды.  Осы  нормативтік  актілер  немесе  әдістемелер  мен  ережелер  бір  –  біріне  тек 
көшірмелік  сипатта  екендігін  байқаған  болатынбыз.  Сол  себепті  де  осы  әдістемелер  мен  ережелерді  қайта 
қарап  бір  негізді  ереже,  я  болмаса  үлкен  бір  әдістеме  шығару  қажет.  Тәжірибеде  жерге  меншік  иелері  мен 
жер  пайдаланушыларға  келтірілген  шығынды  өтеумен,  сол  жер  учаскесінде  орналасқан  жылжымайтын 
мүлікті есептеу көбінесе ҚР БҚ туралы заңымен ғана шектелетіндігі байқалады. Одан басқа да әдістемелерді 
қолдану  мүмкіндігінше  қиындық  туғызатын  болар.  Соған  орай  қолданыстағы  әдістемелер  мен  ережелерді 
жеңілдету керектігі қажет болып отыр.  
 

ISSN 1991-3494                                                              
№ 5. 2014 
 
 
169 
Қазіргі таңда жерге меншік иелері мен жер пайдаланушыларға келтірілген шығынның көлемін 
немес бағасын есептеу әдістемелерінің көптігіне қарамастан, бұл сұрақ ылғида өзекті болып қала 
береді. Қолданыстағы есептеу әдістемелерінің қазіргі таңда толық көлемде өтелуін немесе бағасын 
шығаруын қиындыққа тудырады.  
Қазіргі  қолданыстағы  әдістемелер  әртүрлі  уақыт  аралығында  дайындалған  және  әртүрлі 
мемлекеттік органмен қабылданған болатын. Олар бір жүйелі емес және жалпы шығынды анықтау 
мәселесі  бірегейлі  жақындылығы  жоқ.  Кейбіреулері  олардың  қазіргі  ғылымның  дамуы  мен 
техниканың  дамуымен  сайма  сай  келмейді.  Қазіргі  таңда  жер  учаскесінің  нарықтық  бағамының 
құнын  анықтау  барысында  қиындықтар  туғызуда.  Қазақстан  Республикасында  бағалау  қызметі 
туралы заңында нарықтық құнға түсінік берген. Онда, нарықтық құн  - мәмiле жасаушы тараптар 
бағалау  объектiсi  туралы  мүмкiн  болатын  барлық  ақпаратты  иелене  отырып  әрекет  жасайтын, 
бәсекелестiк  жағдайындағы  мәмiленiң  негiзiнде  сол  объектiнi  иелiктен  шығаруға  болатын 
неғұрлым ықтимал баға деп көрсетеді. В. Борисовтың айтуынша берілген анықтама жылжымайтын 
мүлікті бағалайтын Европалық стандартқа сай екенін атайды. 
 
Шығындардың  көлемін  есептеу  әдістерін  жалпы  шығындарды  тудыратын  факторларға  бөліп 
қарастыру  керек.  А.Я.  Пиндингтің  айтуынша,  егер  шығынның  жалпы  сомасы  белгілі  болса,  онда 
ары қарай жүзеге асыратын мақсаты болып әр бір жасалған құқық бұзушылыққа сандық сипаттама 
беру  деп  айтады.  Оның  ойынша,  құқық  бұзушылыққа  белгіленген  индекске  сәйкес  шығын 
мөлшерін белгілеу деп қорытынды береді.  
ҚР  АК  9  бабының  4  тармағына  сай,  шығын  түсінігіне  нақты  нұқсан  мен  жіберілген  пайда 
түсініледі, соған сәйкес мынадай формула шығарып алуға болатының Горячева ұсынады: 
Ш=НН+ЖП-СШ мұнда,  Ш – құқығы бұзылған тұлғаның шығыны, НН – нақты нұқсан, ЖП – 
жіберілген пайда, СШ – сақталған шығыстар. 
Өтелетін  шығынның  көлемі  нақты  нұқсан  мен  жіберілген  пайда  бағамының  есептелуіне 
қандай  сома  салынғанымен  байланысты  болады.  Шығынның  көлемін  есептеудің  немесе 
анықтаудың бірнеше әдістерін атауға болады.  
Жердің нормативтік бағасы деген термин отандық әдебиеттерде жердің нарықтық құн бағасын 
есептеуде,  я  болмаса  басқадай  жер  қатынасымен  тығыз  байланысты  құқықтық  қатынастарда  көп 
қолданылады.   
Жердің  нормативтік  бағасына  Н.  Сыроедов  нормативтік  баға  деп жерге  арналған  төлем  ғана 
емес,  ол  жердің  бағасын  анықтайтын  бағам  болып  табылады  деп  көрсетеді.  А.Х.  Хаджиевтің 
ойынша, жердің нормативтік бағасы бұл жер нарығын мемлекеттік реттеу әдісі болып табылады, 
ол  жердің  азаматтық  айналымға  енгізілмей  тұрып  іске  асырылатын  немесе  кейбір  себептердің 
келтірілуінен  нарықтық  немесе  азаматтық  –  құқықтық  қатынастарды  реттеу  орын  алмай  қалған 
жағдайларда іске асырылады деп түсіндіреді.  
Жерді  пайдалану  кезіндегі  қолайсыздықтардан  (су  қоймаларын  толтыру  кезінде  аралдардың 
пайда болуы, көлік байланыстарының бұзылуы, аумақты коммуникациялармен бөліп тастау және 
басқалары) туындаған шығындар (шығыстар) жобалау – зерттеу жұмыстарына, бөгеттер, көпірлер, 
жолдар,  басқа  да  құрылыстар  салуға,  су  қоймаларының  түбін  тазартуға,  сондай  ақ  қайықтар, 
катерлер,  паромдар  мен  өзге  де  көлік  құралдарын  сатып  алуға  кеткен  біржолғы  шығыстардың 
сомасымен айқындалуы мүмкін.  
Жер  учаскесінің  меншік  иесіне  және  жер  пайдаланушыға  келтірілген  шығын  шығынды 
келтірушінің  есебінен  өтеледі.  Егер  шығын  мемлекеттік  басқару  органының  заңсыз  шешімімен 
келтірілетін болса, онда шығын бюджет есебінінен өтеледі.   
Бірақ  жер  меншік  құқығы  мен  пайдалану  құқығының  ерекше  объектісі  болып  табылады.  Ол 
ауылшаруашылық  қызметінің  басты  құралы  және  онымен  бірге  кез  келген  шаруашылық 
қызметінің  операциялық  құрығысы,  яғни  негізі  болып  табылады,  сонымен  бірге  ол  табиғаттың 
маңызды экологиялық тармағы болып қала береді. Бұл әсіресе жер қатынасында жақсы байқалады, 
ол материалдық тұрғыда және экологиялық тұрғыда зиян келтірумен сипатталады.   
Керек  деп  тапқан  жағдайда  тараптар  бағалау  қызметімен  айналысатын  кәсіби  мамандарға 
жүгіне  алады.  Мұндай  қызмет  түрі  Қазақстан  Республикасының  «Қазақстан  Республикасында 
бағалау қызметі туралы» заңымен реттеледі.   

Вестник Национальной академии наук Республики Казахстан  
 
 
   
170  
Жоғарыда  аталғандай  шығын  элементінің  бірі  айырылып  қалған  пайда  танылады.  Мысалға, 
егерде  ағаштар  орман  деңгейіне  жететін  кездедегі  бағамын  есептеу  немесе  оның  қанша 
тұратындығын  дәлелдеу  сенімді  мәліметтерсіз  дәлелдеу  мүмкін  емес.  Сол  себепті  де  бұлар 
дәлелденбейтін айырылып қалған пайдаға жатқызылады.  
Берілген  таксалар  мен  әдістемелерді  пайдалану  заңгерлер  тарапынан  табиғи  ресурстар 
заңнамаларын  бұзғаны  үшін  қолданатын  мүліктік  жауапкершілік  нысаны  ретінде  қолданылуы 
жағынан  дұрыс  жүзеге  асырылмайды.  Олардың  кейбіреулерінің  пікірі  бойынша,  арнайы 
заңнамамен  табиғатты  қорғауға  бағытталған  негізгі  жауапкершілік  түрлерін  қолдану  болып 
табылады деп атайды. Егер мұндай жауапкершілік түрлері жоқ болса, онда азаматтық – құқықтық 
жауапкершілік нысаны пайда болады.   
Такса  деп  отырғанымыз,  бұл  алдын  –  ала  есептелген,  бекітілген  зиянның  ақшалай  көрінісі 
және  келтірілген  шығынды  есептеудің  шағын  бірлігі  болып  табылады.  Мұндай  таксалардың 
қолданылуы тәжірибеде келтірілген шығынды анықтауға және өтеуге жеңілдіктер береді.  
Заңи  әдебиеттерде  таксаның  құқықтық  табиғатына  әр  түрлі  пікірлер  айтылады.  В.В. 
Петровтың  пайымдауынша,  такса  келтірілген  зиянды  анықтаудың  шағын  бірлігі  деп  көрсетеді, 
және оның ойынша таксаны екі бөлікке бөліп қарастыруға болатындығын атайды: бірінші бөлігіне, 
мемлекеттің  қорғауға  жұмсаған  ақшалай  шығысын  айтады;  екінші  жағынан  –  жіберілген 
шығысынан  жоғары сомадағы  ақшалай  сипатта  экологиялық  зиян  келтіргені  үшін жауапкершілік 
шарасы ретінде көрсетеді.  
Жаңа  дәуірдегі  экономикалық  жағдайға  сәйкес,  шаруашылық  қызметті  жүзеге  асыратын 
тұлғалардың  алдында  шығырылған  шығыстары  мен  келтірілген  шығындарды  өтеу  мәселесі 
түпкілікті  сұрақ  болып  табылады.  Әсіресе  тірі  табиғат  объектілеріне  қатысты  бағалай  шаралары, 
олардың  ішінде:  жердің  құнарлы  топырақтары,  өсімдіктер  мен  жануарлар  дүниесінің  үлкен  қала 
территориясында орналасқандарына қатысты.  
Таксалар  мен  әдістемелерді  шығынның  көлемін  анықтауда  қолдануда  немесе  үлкен  көлемде 
зиян  келтірілген  жағдайда  толық  түрде  шығындарды  өтеу  қағидасын  жүзеге  асыруына 
көмектеспейді.  
Шығындарды  анықтауда  қолданылатын  басқа  да  тәсілдер  немесе  әдістемелерде  орын  алуы 
тиіс.  Мысалға,  жақындатылған  бағалау  тәсілі.  Мұндай  тәсіл  қолдануға  тиісті  әдістеменің  немесе 
тәсіл болмаған жағдайда сотпен қолдануға болады, мысалы, бірнеше кәсіпорындардың солидарлы 
түрде  залал  келтірілген  жағдайда  жауапкершілік  бөліктерін  бөліп  беру  арқылы  қолданылуы 
мүмкін.  Егер  жәбірленушінің  жоғалтуларын  бухгалтерлік  мәліметтер  бойынша  немесе  шығын 
көлемін анықтайтын бірде бір әдістеме болмаған жағдайда, онда жықындатырылған әдісті қолдану 
жалғыз әдісі ретінде қолдануға мүмкіншілік тудыртады.                 
Әлемдік тәжірибеде бағалаудың үш түрлі негізгі түрлері қолданылады: шығыс, салыстырмалы 
және кірісті. Осыған орай жылжымайтын мүліктің нарықтық құны айқындалады.  
Сот  пен  бағалаушының  нарықтық  құнын  есептеуде  көршілес  жылжымайтын  мүліктің 
сатылған бағасы одан ары қарай есептеу тәсілдерін қолдануға шек қойылмауы тиіс. Сол себепті де 
бағалаушыға  дәл  осыған  сай  келетін  жылжымайтын  мүліктің  сатылған  нарықтық  құндарының 
бірнеше бағамдарын есепке алуы керек. Бұл жерде сатушының сатылып отырған объектіге берген 
бағасы есепке  алынуы  тиіс  емес,  ол  жерде  нақты сатып  алу  –  сату  шартында  көрсетілген  бағасы 
есепке алынуы тиіс болып табылады.  
Сонымен  сотқа  бүкіл  бағалауға  негіз  болған  бағалау  құжаттарын  береді,  сот  өз  тарапынан 
құжаттарда  көрсетілген  іс  бойынша  дәлелдемелерді  бағалайды,  кейіннен  сот  тиісті  бағалауға 
қолданылатын  тәсілді  көрсетіп  соған  дәлелденген  себептерді  көрсетуі  тиіс,  ал  қандай  әдіс 
бағалауға  қолданылмайтындығы  туралы  дәлелді  себептер  көрсетеді.  Егер  тараптар  ұсынған 
бағалау  құжаттары  арасында  келіспеушілік  орын  алған  жағдайда  және  олар  нарықтық  құнын 
есептеуге  негіз  болмайтын  болған  жағдайларда,  сот  бағалау  қызметімен  айналысатын  маманды 
шақырып одан жазбаша түрде кеңес беруіне шақырады.    
Бұрындары  сот  тәжірибесінде  және  қазіргі  таңның  өзінде  кейбір  реттері  жер  учаскесінің 
нарықтық құнын анықтауға нормативтік (кадастрлық) баға қолданғандығы көрінеді, онымен қоса 
бұл  баға  нарықтық  құннан  отыз  пайыз  мөлшерде  төмен  екендігі  есепке  алынбады.  Мемлекет 
мұқтаждығы үшін сатып алуда мұндай тәсілдің қолданылуы тиымды еместігі көрініс табады. 

ISSN 1991-3494                                                              
№ 5. 2014 
 
 
171 
Соған  орай,  ҚР  ЖС  қабылдаған  қаулысында  ол  туралы  былай  дейді:  алып  қойылатын  жер 
учаскесі  үшін  ақшалай  өтемақының  мөлшері,  олар  жер  учаскесінің  нарықтық  құнын 
көрсетпейтіндіктен,  оның  нормативтік  немесе  кадастрлық  бағасы  негізге  алына  отырып 
белгіленуге тиіс емес.   
«Тұрғын  үй  қатынастары  туралы»  ҚРЗ  сәйкес,  меншік  иесіне  меншік  иесінің  үйі  бұзылғанға 
дейін оның таңдауы бойынша жайлы үй берілуі тиіс немесе осы бұзылатын тұрғын үйдің нарықтық 
құны мөлшерінде өтемақы төленуге тиіс. Бұл дегеніміз меншік иесі өзінің қалауы бойынша жайлы 
тұрғын  үй,  жер  учаскесіне  теңдей  жер  учаскесін  немесе  жылжымайтын  мүліктің  нарықтық 
құнының ақшалай көрінісін алуға таңдауы бойынша жүзеге асырады.  
Соған  сәйкес,  жоғарыда  аталған  заңда,  егер  берілетін  тұрғын  үйдің  құны  бұзылатын  тұрғын 
үйдің құнынан артық болған жағдайда, олардың құнындағы айырма меншік иесінен алынбайды, ал 
егер  бұзылатын  тұрғын  үйдің  құны  берілетін  тұрғын  үйдің  құнынан  артық  артық  болса,  онда  да 
олардың құнындағы айырма меншік иесіне өтеледі.  
Заң айналымында «жер учаскесі үшін төлемақының базалық ставкасы» және «жердің бағалау 
құны» деген екі түсінік бар, осы екі түсінік жердің нормативтік құнының мазмұны мен мақсатын 
ашады.  Жердің  нормативтік  құны  жердің  бағалау  құнынан  және  ол  жер  учаскесі  үшін 
төлемақының  базалық  ставкасынан  мемлекеттік  органмен  айқыдалады.  Төлемақының  базалық 
ставкасы – мемлекетпен бекітілген жер үшін төленетін төлемақы. Жердің нормативтік құны – бұл 
мемлекетпен арнайы нормативтер негізінде бекітілген нақты жер учаскесінің құны.  
Жер учаскесінің бағалау құны, мемлекет жер учаскесін немесе оны жалға алу құқығын сатқан 
кезде  қолданылатын,  инфляцияның  жалпы  деңгейі  туралы  мемлекеттік  статистика  деректеріне 
сәйкес  кезең  –  кезеңімен  нақтыланатын  жер  учаскелері  үшін  төлемақының  базалық  ставкалары 
және оларға түзету коэффиценттері негізінде айқындалатын жер учаскесінің есептеу құны болып 
табылады.   
Төлемақының  ставкасы  жер  ауданының  шағын  бірлігіне  (кв.метр  немесе  гектар)  қарай,  жер 
учаскесінің  санатына  қарай,  жер  учаскесінде  орналасқан  ғимараттардың  немесе  құрылыстардың 
бар  – жоғына қарай,  елді  мекеннің аумақтық  статусы  мен  орналасқан  орнына қарай  анықталады. 
Мысалға,  елді  мекендердің  аумағында  жер  учаскесіне  төленетін  төлемақының  ставкасы  жер 
ауданының  1  кв.метрге,  ал  ауылшаруашылық  мақсатындағы  жерлерге  1  гектарға  қарай 
анықталады.  
Нақты  жер  учаскесінің  бағалау  құны  (жерді  пайдалану  құқығы)  жердің  нысаналы  пайдалану 
мақсаты мен санатына қарай анықталады.  
Жердің нормативтік құны мемлекет меншігіндегі жер учаскесін сатып алу үшін қолданылады, 
онымен қоса жеке меншіктегі жер учаскесін сатып алу жолымен иеліктен шығару кезінде және де 
жер учаскесін банкте кепілге қою кезінде қолданылуы мүмкін реттері көрсетіледі. 
Әдістемеде  жер  учаскесіне  және  онда  тұрған  ғимаратқа,  құрылыстарға,  жермен  тығыз 
байланысты өзге мүлікке құқықтың нарықтық құны мына әдістер арқылы жүзеге асырылады:  
- шығыс әдістемесі, жер жақсартушыларының құнын белгілеу үшін қолданылады және жерді 
бағалау  үшін  дербес  маңызы  жоқ.  Жер  учаскесін  сатып  алуға  және  оны  жақсартуға  кеткен 
шығыстар  нақты  нарықта  мақсаты  мен  сапасы  бойынша  ұқсас  жақсартылған  жер  учаскесінің 
бағасынан аспайтын алғышарттарға негізделген әдістеме;  
-  салыстырмалы  әдістеме  алынатын  жылжымайтын  мүлікке  ұқсас  объектілерді  ерікті 
сатушылар мен ерікті сатып алушылардың салыстырмалы меншіктерін сатып алатын және сататын 
тиімді  жұмыс  істеп  тұрған  еркін  нарықта  жуық  арада  сатылған  бағалармен  салыстыру  арқылы 
бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады;  
-  кіріс  әдістемесі  болашақта  жер  учаскесін  немесе  жылжымайтын  мүлікті  пайдаланудың 
белгілі  бір  мерзімі  ішінде  кіріс  әкелуге  қабілетті  бағаланатын  объектінің  құнын  белгілеу  үшін 
қолданылады.  
Жеке  дара  әдістмелерге  тоқталсақ.  Біріншіден,  салыстырмалы  талдау  әдістемесін  қолданған 
кезде  жуық  арадағы  сатылымның  нақты  бағасы  немесе  сатып  алынатын  ұқсас  объектіге 
сұранымдар  мен  ұсыныстар  туралы  ақпаратты  зерттеу  арқылы  белгіленген  бағаларды  салыстыру 
арқылы  меншік  құнының  айқындалатындығы.  Бұл  әдістеменің  кезектілігі  мынадай  жолмен 
анықталады:  сату  бағасы  шынайылығы  жағынан  жоғары  деңгейдегі  белгілі  кемінде  үш 

Вестник Национальной академии наук Республики Казахстан  
 
 
   
172  
салыстырмалы объектілерді таңдалады, кейіннен формулалар мен индекстер бағамы қолданылады. 
Индекстер мен формулалар бағамының қолданылуы таңдалған кемінде үш объектінің факторлары 
бойынша анықталады. Кейбір индекстерін атайық.  
Қазір тәжірибеде көп қолданылатын ақпараттың дұрыс көзі индексі, бұл индекс сату  – сатып 
алу  шарты,  ипотека  және  басқа  да  құжаттарға,  онымен  қоса  ұсыну  бағасы  туралы  газеттегі 
хабарламаға  негізделіп  іске  асырылатын  индекс  бағамы  болып  табылады.  Екінші  қолданылатын 
индексі,  бұл  сатылған  күннің  индексі.  Ұқсас  объектілер  бағаланатын  объектіден  бұрын 
сатылғандықтан, осы уақыт ішінде бағалар өзгерген болуы мүмкін, сондықтан бұл фактор ескерілуі 
керек.  Ол  үшін  жерге  бағалардың  индексациясы  туралы  ай  сайынғы  деректердің  негізінде  тренд 
есептеледі.  Кейбір  реттерде  сату  шартының  индексі  қолданылады,  ол  бойынша  мәміледегі 
тараптардың ерекше дәлелдері көптеген жағдайларда төленетін бағаларға ықпал етуі мүмкін және 
кейбір мәмілелерді нарықтық емес етуі де мүмкін.  
Екінші  қолданатын  әдісі  тарату  әдісі  болып  танылады.  Тарату  –  бұл  қиғаш  салыстыру,  бұл 
ретте  жер  құны  мен  ондағы  жақсартулардың  арасындағы  қатынастар  немесе  мүліктің  құрамды 
бөліктерінің  арасындағы  қандай  да  бір  басқа  қатынастар  әзірленеді.  Нәтижесінде  салыстыру 
мақсатында  жер  мен  ондағы  жақсартулар  арасындағы  ортақ  нарықтық  бағаны  тарату  үшін 
жасалған шара болып табылады. Мұндай әдістемені қолданудың шарттары құрылыс салынған жер 
учаскелерімен жасалатын мәмілелердің, бағаланатын ұқсас учаскенің бағалары туралы ақпараттың 
болуы, сондай ақ құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтық құнындағы жердің барынша шама 
үлесі  туралы  ақпараттың  болуы  болып  табылады.  Бұл  әдіс  бағаланатын  жер  учаскесін  ұқсас 
учаскемен  салыстыру  элементтерін  айқындау,  әрбір  ұқсас  учаскенің  бағаланатын  учаскеден 
ерекшелік сипаттамаларын және деңгейлерін салыстыратын әрбір элементтері бойынша айқындау 
және тағы басқа кезектілік іс қимылдарымен жүзеге асырылады.      
Осы  әдістемеге  сәйкес,  жер  учаскесін  жақсартуларды  құруға  кететін  шығыстардың  сомасы 
ірілендірілген және элементтік құндық көрсеткіштерді пайдалана отырып айқындалады.  
Ірілендірілген  құндық  көрсеткіштерге  объектінің  жалпы  шаршы,  куб,  метр  параметрлерін 
сипаттайтын  көрсеткіштері  сияқты  кешендер  мен  жұмыс  түрлері  бойынша  көрсеткіштері 
кіргізіледі,  ал  элементтік  құндық  көрсеткіштерге  жақсартуларды  жасауға  кететін  шығындардың 
сомасын белгілеген кезде пайдаланылатын элементтік бағалар мен бағалар жатқызылады.  
Жер  учаскесін  жақсартуларды  жасауға  кеткен  шығыстардың  сомасын  белгілеген  кезде 
инвестордың  пайдасын  жақсартуларды  жасаған  капиталды  инвестициялағаны  үшін  ықтимал 
сыйлықақының шамасын ескеру қажет.       
Үшіншіден қолданатын әдісі ретінде құрылыс салынған және салынбаған жер учаскелері үшін 
қолданатын  қалдық  құны  әдістемесі  болып  табылады.  Бұл  әдістің  қолдану  шарты  болып, 
бағаланатын  жер  учаскелерді  жақсарту  арқылы  кіріс  әкелу  немесе  кіріс  әкелетін  жер  учаскесін 
коммерциялық  пайдалану  мүмкіндігі.  Егер  кіріс  жер  учаскесін  коммерциялық  пайдалануға 
есептелген  жағдайларда  болса,  осы  кірістен  жер  учаскесіне  қатысты  емес  кірісті  алып  тастау 
немесе  капиталдандырылған  кірістен  жер  учаскесіне  қатысты  емес  активтердің  нарықтық  құнын 
алып тастау қажет бағытымен есептеледі.  
Тағы  бір  түрлерінің  бір  болып,  бұл  бағалау  нәтижелерін  келісу  болып  табылады.  Мемлекет 
мұқтаж  үшін  алу  мақсатында  жылжымайтын  мүлік  объектілерін  бағалау  нәтижелерінің  дәлдігін 
арттыру  үшін  бірнеше  әдістерді  пайдалана  отырып  жүргізілуіде  мүмкін.  Осы  реттерде  алынған 
нәтижелерді өзара бір бірімен келісіледі. Нәтижелерді келісу сатылы талдау әдісімен жүргізіледі.  
Екі  түрлі  әдістің  қолданылуына  сот  тәжірибесінен  мысал  келтірейік.  Алмалы  аудандық 
сотының  қарауында  болған  істі  алып  қарастырсақ  онда,  мемлекет  мұқтаждығы  үшін  иеліктен 
шығарылатын  жер  учаскесіне  нарықтық  құнының  бағалаудың  әдістерін  анықтау  мәселелері 
жөнінде  қарастырылды.  Алматы  қаласы  әкімшілігінің  шешімі  негізінде  жер  меншік  иесі  болып 
табылатын  А.К.  Пащенко  деген  азаматтың  жер  учаскесі  мемлекет  мұқтаждығы  үшін  алынуға 
жатады.  Алматы  қаласы  жылжымайтын  мүлік  орталығының  аталған  азаматтың  жер  учаскесіне 
берген бағалау қорытындысына сәйкес, жер учаскесінің нарықтық құны 6 100 989 тенгені құрады. 
Аталған  нарықтық  құнмен  жауапкер  А.К.  Пащенко  келіспейді.  Соған  орай,  тараптардың  өтініші 
бойынша  тауарлық  –  құрылыстық  сараптама жүргізіледі.  Бағалаушының қорытындысына  сәйкес, 
А.К.  Пащенконың  жер  учаскесімен  онда  орналасқан  тұрғын  үй  құрылыстарымен  қоса  жер 

жүктеу/скачать 6 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: