1-тарау. ҚАзақстанда жер қатынастарын реформалау жер меншігі және жерді пайдалану
Жеке меншікке берілген /берілетін/ жер учаскелері
жүктеу/скачать 2,93 Mb.
|
лекц.каз.ЖРБ.17г.
- Бұл бет үшін навигация:
- Мемлекеттің пайдалануға беретін жер учаскелері
- Ақмола
- Ақтөбе
3-сурет – Жерді жеке меншікке беру Елімізде жер заңын әрі қарай жетілдіру үшін, біздің ойымызша, жерге меншік құқығын бекітуге, қорғауға, жер нарығын әрі қарай дамытуға жерді және жер пайдалану құқығын кепілдікке, ипотекалық несиелеуге, бұл әрекеттерді жүргізу үшін кепілдік жүйесін қалыптастыруға, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді, олармен мәміле жасауды қамтамасыз етуге, жалға беру жер қатынастарын бекітуге, дамытуға, сондай-ақ басқа санаттағы жерлерге жеке меншікті еңгізу жөнінде дұрыс шешім қабылдауға бағытталған жөн. Сонымен қатар, жер заңдылық дамуы жер кадастрының, жер монитронгісінің жетілуін қамтамасыз етуі керек. Жер заңының ең бір маңызды міндеті азаматтар мен заңды тұлғалардың құжаттарын заңды түрде қамтамасыз ету және қорғау болып табылады.
4-сурет - Жер пайдаланудың түрлері Жер шаруалардың табиғи меншік және пайдалану объектісі болып табылады. Жеке меншіктегі жер учаскесі жерді уақытша ұзақ мерзімді және тұрақты пайдалану құқығы азаматтар мен заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіріп, мемлекеттік тіркеуге алынады. Сөйтіп меншік құқығы немесе жерді пайдалану құқығы ресми түрде бекітіледі. Республикада жер учаскелеріне жеке меншік құқық субъектілері азаматтар және мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылады. Жер заңына сәйкес жер азаматтардың жеке меншігінде болып, жеке қосалқы шаруашылық, бау шаруашылығын және саяжай құрылысын жүргізу үшін беріледі. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіне құрылыс үшін берілген немесе өндірістік немесе өндірістік емес, соның ішінде тұрғын үйлерімен ғимараттары және олардың кешендері, арналуына сәйкес қызмет жасау үшін көзделінген жерлері қоса, құрылыстанған жер учаскелері болуы мүмкін. 1998ж. соңында мемлекеттік меншіктен жеке меншікке 28,9 мың жер учаскесі әр түрлі нысаналы арналуындағы өндірістік және өндірістік емес объектілермен құрылыстандыру /құрылыстанған/ үшін сатылды. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалар меншігінде 380 мың га-ға жуық жер бар. Құқықтық жағдайда кәзіргі уақытты республикамызда кіші, орта және ірі нарықты дамыту, өнеркәсіпке , көлікке , байланысқа қаржы-қаражат тарту мақсатымен жерлерді ауыл шаруашылық орналасуынан басқа сатып алу үшін барлық шектеулер алып тасталынған. Республикамызда ауыл шаруашылығы орналасқан 130,1 млн га /жер қорының 48,2 %/ жерлер шаруа қожалығын жүргізу үшін азаматтарға, ауыл шаруашылық өндірісі үшін мемлекеттік және ұлттық мемлекеттік емес заңды тұлғалардың тұрақты пайдалануына, сондай-ақ азаматтар мен заңды тұлғаларға, соның ішінде шетелдіктерге ауыл шаруашылық мақсаттары үшін уақытша пайдалануға берілуі мүмкін. Сонымен қатар, кәзіргі заң бойынша жерді тұрақты пайдалану құқығымен барлық мәмілелерді /сату, сатып алу, айырбастау, сыйлау, кепілдікке беру/ жүзеге асыруға рұқсат етілген. Кәзір республикамызда жер нарығы қалыптасуында алғашқы нарық қалыптасуы жер учаскелерімен жасалынатын іс-әрекеттерден және жерді пайдалану құқығынан тұрады /бір жағынан мемлекеттік, екінші жағынан жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар/. 1998 ж. соңына мемлекеттік қатысуымен құны 6 млрд теңгеден астам, көлемі 17,4 мың га жер учаскелерін сату-сатып алу жөнінде 28,9 мың іс-әрекет жасалынған. 8-кесте - Мемлекеттің жер учаскелері және жерді пайдалану құқығын жеке меншікке сату.
Бұл жұмыстар әсіресе өте белсенді түрде Алматы қаласында /құны 1254 млн тенге, ауданы 241 га 2,1 мың жер учаскесі/, Алматы облысында /құны 600 млн тенге, ауданы 2,1 мың га 13,7 мың мәміле/, Шығыс Қазақстан облысында /құны 156 млн тенге, ауданы 1,8 мың га 2,7 мың іс-әрекеттер/ өткізілді. Жер учаскелерін жеке меншікке сатумен қатар, мемлекеттік жергілікті органдар арқылы жерді тұрақты пайдалану құқығын сату жөнінде мәмілелер жасалды. Олардың саны 1998 ж. алғанда 3,2 мың құрды /ауданы–37,8 мың га, құны-1,4 млрд. теңге/ Мемлекет жеке меншікке 1,7 млн жер учаскесін жеке қосалқы шаруашылық пен саяжай құрылысы және 0,2 млн жер учаскесі тұрғын үйлерді салу және қызмет көрсету үшін тегін берді. Республикада жерді жалға беру қатынастары дами бастады. Мемлекет жалдық шарт негізінде жерді уақытша пайдалануға жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға 3,2 мың жер учаскесін берді /ауданы 190 мың га, құны 569,8 млн. тг/. Республикамызда нарықтың бір түрі ретінде жер аукциондары және конкурстар кең таралуда. 1998 ж. 1- қарашасына дейін алғанда 94 конкурс өткізіліп, 340 жер учаскесі 65,4 млн. тг.; 70 аукцион өткізіліп, 179 жер учаскесі 37,7 млн. теңгеге сатылды. Алматы қаласында 1999 ж. 8 аукцион өткізіліп, 14,3 млн.теңгелік жер учаскелері сатылды. Тек осы бір жыл ішінде жер ресурстарын басқару жөніндегі қалалық агенттігі және 6 аудан агенттіктері жерге меншік туралы 12862 актсін жеке тұлғаларға және 735 актсін заңды тұлғаларға берді. Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру департаментінің тапсырысы бойынша 400,5 млн.тг.жұмыстар орындалды, 629 меншік пәтер кооперативтерінің 304 жер құжаттары рәсімделді, 602 млн. тг мөлшерінде жер түсті. Жер және жер пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға ипотекалық несиелендіру арқылы кірістіріле бастады, сөйтіп олар сату объектісімен қатар кепілдік затына айналды. Бірақ, бір қатар себептерге байланысты жерді пайдалану құқығын кепілдікпен несиелендіру іс-әрекеттер кең тарамай отыр. Мысалы, 1998 ж. ипотекалық несие сомасы 735 млн. теңге құрды. Екінші реттік жер нарығы жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасындағы мәмлелермен құрылады. Ол жер учаскелерін сату-сатып алу жөніндегі іс-әрекеттер, олар сыйға тартуды және мұраға беруді рәсімдеу, жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жарна ретінде шаруа серіктестерінің жарлықтық қорына немесе өндірістік кооперативтерінің мүлігіне пай ретінде беру, шартты жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жалға беруден тұрады. Жермен және жерді пайдалану құқығымен жасалынатын мәселелер Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы" Жарлығына сәйкес мемлекеттік тіркеуден заңмен белгіленген тәртіпте өтеді. Жер материалдық өндірістің негізі, нарық қатынастарының объектісі ретінде қаралады. Нарықтық экономика жүйесінде жерге жеке меншіктік жарияланып, жерді еркін сату, басқа іс-әрекеттер жүргізіліп, мемлекеттік жағынан нарық қатынастары ретеледі. Шет елдерде нарықтық жер қатынастар қоры, жер учаскелерінің әділ бағалары-жерді меншік иесіне беру арқылы жердің пайдаланылуын жақсартудың басты шарты-жер қорының негізі қалада, ауылдық жерде нысаналы арналуын және пайдалануын ескергендегі сұранысы, құндық көрсеткіштері қалыптасқан бағалар болып табылады. Жер нарығын дамытушы факторлар: - заңның жер нарығының талаптарына сәйкестігі; - жерлемен әрекеттер жүргізу түрлері, мәмілелерді рәсімдеу жөніндегі мәселелерді өңдеуі; - базалық ставкалар /бастапқы бағалардың негізгі икемділігі, нарықтық сұранысты ескеру/; - нысаналы арналуына байланысты жер учаскелерінің инвестициялық тұрғыдағы тартымдылығы /мысалы, а/ш жерлері орны, қашықтық, мекенделу, топырақ құналығы, жайылым, шабындық түрлері, олардың мәдени-техникалық күйі, ал қалалық жерлерде –орталық аудандарға жақындық, инфра-құрылымның жағдайы, көлік қызметі, экология, демалыс орындардың болуы, сауда, тұрмыс, медициналық объектілердің жақындығы/. Республикамызда жер нарығының нашар дамуына байланысты жер учаскелерін сатудың салыстыру әдісін қолдану үшін статистикалық негіз жоқ /бұл әдіс жерге нарықтық дұрыс сұранысты ескереді/. Осыған байланысты құндық көрсеткіштер /жер бағасы,жер төлемі/ келесі негізгі түрлерде болады: жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жер үшін төлем ставкасы түріндегі нормативтік бағалар; заңға қайша келмейтін азаматтық-құқықтық мәмілелерді жүзеге асырудағы жерді пайдалану құқығының немесе жердің нарықтық /келісілген/ бағалары. Жер үшін төлем ставкалары Қазақстан Республикасының 8-мамыр 1996 ж. №576 "Жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жері үшін төлем ставкаларын бекіту туралы" қаулысымен, ал оларды анықтау тәртібі – 1-қазан 1996 ж. №1203 "Жеке меншікке сатылатын жер учаскелерінің немесе мемлекеттің пайдалануға беретін жерлерінің бағалық құнын анықтау тәртібін бекіту туралы" қаулысымен белгіленген. Жер төлемінің бекітілген ставкаларын іс жүзінде республикамыздың қала, облыстарында қолдану жолдары талданды, оларды дәлдеу керектігі айқындалды. Әсіресе, жерді бағалау әдістемесін жетілдіру барысында республикамыздың табиғи-экономикалық жағдайларының әр түрлілігін, әр санаттағы жерлердің нысаналы арналу ерекшеліктерін ескеру керек. Ал жер учаскелерінің келісімді бағаларына келсек, олар жартылай басқарусыз қалыптасуда. Мұнда жерге мемлекеттің белгілеген базалық ставкалары бағдар болып, олардың деңгейі нарықтық сұранысқа сәйкес бейберекет бір мақстатта пайдалану үшін жер учаскесінің оңтайлылығы және халықтың төлеу қабілетімен анықталады. Жермен жасалынғана мәміле саны көбейген соң, жер учаскелерінің бағасы салыстырылады, дұрысы салыстыру негізімен анықтау әдісіне көшкен жөн. Бұл әдіс жердің нарықтық бағасының санаттар және нысаналы арналуы бойынша өзгеру бағытын байқауға мүмкіндік береді. Республикамыздағы салық заңдарына сәйкес ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерге салынатын салық мөлшері жердің жаратылысты құнарлылығына /топырақтың бонитет балдарымен көрсетілген/ байланысты көлемінің бірлігімен есептелінеді. Мұндай әдісте ренталық факторлар кем ескерілгендіктен көптеген қайшылықтар туады /әзірше оны жер салығынан абсолюттық мөлшерінің төмендігі көп байқатпай жатыр/. Әлемнің экономикалық тұрғыда дамыған көп елдерінде жерге салық салғанда оның құнын есептеуден шығарады /басқа да жылжымайтын мүлікке салық салу принципі бойынша/. Жер салығының ставкасы жердің нарықтық бағасына байланысты белгіленеді, ал жер нарығы жеткіліксіз ұсынған жағдайда – жердің бағалық /нормативтік/ бағасынан Қазақстан Республикасы "Жер заңына" сәйкес жер учаскелері және жерді пайдалану құқығы жылжымайтын мүлікке жатқызылып, жеке және заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіреді. Сондықтан республикада басқа елдерде қолданылатын салық салу принципін жылжымайтын мүлікке салық салу/ толық пайдалануға негіз бар /жердің бағасын есептеумен жүргізіледі. Жер, әсіресе ауыл шаруашылық нарығы әзір жетерліктей дамымағандықтан, нарықтық бағасының қалыптаспағандығынан жер салығын есептеу бастапқы базасы ретінде жердің бағалану құны алынады. Нарыққа көшу жағдайындағы алғашқы міндеттер жерлердің әр санаттары үшін жер құнының нормативтерін /төлем ставкалары/ әрі қарай жетілдіру, республика жерлерін бағалық /құндық/ аймақтау болып табылады. жүктеу/скачать 2,93 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||