«Баєа белгілеу» пјнінен таќырыптар
жүктеу/скачать 2,04 Mb.
|
Saginova-Baga-j-baga-bel (1)
| 2. Шығындық амал әдістері. Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау кезінде қолданады. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс. Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың әлде өндірістің қалдық құнын айқындаудан тұрады. Ауыстырудың әлде өндірістің қалдық құны, оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың қалдық құны мен жер учаскесінің, жер учаскесімен байланысты құқықтардың нарықтық құнынан тұрады. Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны аса тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады. Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған немесе салынатын объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді: 1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау; 2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау; 3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу; 4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау. Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер мыналар болып табылады: 1) техникалық паспорт; 2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы; 3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің табиғи, техникалық жай-күйін растайтын құжаттар. Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі. Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі: 1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен бағаламаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау; 2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау; 3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерінің (төсек-орын МВт, мың теңге, мал орны және т.б.) біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтн мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі; 4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару. Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы, экономикалық тозулардың жиынтығына тең: 1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең. Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады; 2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі; 3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады, Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін. жүктеу/скачать 2,04 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|