Дәріс №1 Тақырыбы: Жер кадастрының әдістемелік негіздері Қарастырылатын сұрақтар
Дәріс №18 Тақырыбы: Елді мекен жерлерін кадастрлық бағалау
жүктеу/скачать 315,69 Kb.
|
| Дәріс №18
Тақырыбы: Елді мекен жерлерін кадастрлық бағалау Дәріс жоспары Елді мекен мазмұны Елді мекен жерлерін кадастрлық бағалау Әдебиеттер: 1. ҚР Жер кодексі 2003. 20 маусым 2. Гендельман М.А., ҚрықбаевЖ.К. Жер кадастры және жерге орналастырудың ғылыми негіздері. М. Оқулық. 1995ж. 3. Сейфуллин Ж.Т. Жер кадастры. Алматы: изд Агроуниверситет, 2001. 4. Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтауға арналған нұсқау. – Астана, 2004. – 30б. 5. Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысы. 1. Елді мекен – адамдардың тұрақты қонысы. Ол үй-жайлардың, кәсіпорындардың, әлеуметтік мекемелер мен ұйымдардыңғимараттар жиынтығынан тұрады және өзіне тән география атауы (топонимі) болады. Елді мекендер қоршаған табиғи ортаның әсеріне және әлеуметтік-экономикалык жағдайға байланысты қалыптасады. Елді мекен кеңістіктік орналасуы (тығыз, бытыраңқы), халық шаруашылық қызметі, мөлшері (тұрғындарының саны), әкімшілік мәртебесі және т.б. сипаттары бойынша әр түрлі болып келеді. Қазақстанда жерді жеке бағалау мен ондағы орналасқан жылжымайтымүлікті бағалау тәжірибесі бар. Мұндай жағы салаалық саланың қалыптасуын байқатады. Мұны жер ресурстарын басқару агенттігінің жерді бағалау жұмыстарын атқаруын байқауға болады, ал жылжымайтын мүлікті және ғимараттарды бағалау «жылжымайтын мүлікті тіркеу» заң министрлігінің орталығында жүргізіледі. Басқа жерлерге қарағанда елді мекендерді бағалау спецификалық қалалық жерлерге байланысты, оның ішінде: көп функциялылығы және көп үлгілілігімен нысаналы пайдалануы. Жер телімдерінің ауданының үлкен болмауы, жылжымайтын мүліктің объектіде тығыз орналасуы (ғимараттар,құрылғылар,басқа да объектілер), жер төлемдерінің бағасының жоғары болуы, жер телімдерінің бір-бірімен тығыз байласыстылығы және бір-біріне тәуелді болуы. Елді мекенді жерлерді бағалаудағы тағы бір ерекшеліктердің бірін атап жөн, бұл жерлерді пайдалануда қалақұрылыс регламенттнрі мен серветуттар ерекше орын алады. Жерге жүргізілетін төлем ақы жүйені «Бюджет жер» және салық кодекстерімен, басқа қаулылармен және жергілікті бюджеттің де маңызы жоғары емес. Жер комитетінің директоры Ф:Харриссонның бағалауы бойынша дамыған елдер батыста жердің жеке өзінен табыс 35% құрайды, ал Великобританиядағы қалалық жерлерден түсетін түсім 57% барлық ренталық табыстан алып қарағанда[11]. Қалалық жерді пайдаланудың әр түрлілігі: өндіріс құралы ретінде елді мекен құрылыс алаңдары, бау-бақша телімдері өмәһір сүру ортасы ретінде, орналасу ретінде, (кеңістік базис) әлеуметтік және өндірістік құрылыстар ретінде болады. Қазақстан Республикасының заңында «жерді жаппай бағалау» - деген ұғым жоқ. Бұл түсініктің орнына «Заң бағалау қайраткерлігі» міндетті және талапты бағалау деп бөлді. Міндетті бағалау жерді кадастрлық бағалауға қарағанда экономикалық жағынан әртүрлі мағынада қолданылады. Міндетті және талапты жерді бағалау (жылжымайтын мүлік) жүйелік әдістеме құнының есебін береді. Міндетті бағалау үлкен шарттарды қосады, өйткені мұны сату жер пайдаланушылық үлкен территория көптеген нұсқалармен жүргізіледі.Талапты бағалау бір ғана нұсқадағы жер пайдаланушылықты белгілі бір жер теліміне жүргізіледі. Қалаларда құрылған жер кадастрына енгізу жүйесінде тіркелген барлық жер телімдері туралы маңызды ақпараттар бар, ал бағдарламаның қамтамасыз ету,геоақпараттық технологиялар негізінде (ГИС – технологиялар), кез келген уақытша жер телімдерінің кадастрлық (бағалау) құнын тез қайта есептеуге мүмкіндік береді. Жер телімдерінің базалық ставкасын төлеу үшін және оған ағымдағы жаңартуларды енгізуге өзгермелі әлеуметтік-экономикалық ситуациялар нарықтағы жер телімдерінің құнын қадағалау жүйесін қайта жұмыс істеуін аса керек етеді[20]. Елді мекен жерлерін кадастрлық бағалау Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 10 және 11 бабына және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысына, Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2008 жылғы 7 қарашадағы № 1023 қаулысына сәйкес жүргізіледі. Елді мекен жүйесінде кварталдың орналасу жерін бағалау оның айырмашылық тұрғысынан: оның қызметтік бағытталғандығынан бағаланады. Қала аудандарының құндылығының айырмашылықтарын анықтайтын дифференциалдайтын негізгі факторлар мыналар: - еңбек және мәдени-тұрмыстық орталықтарына көліктің қолжетімділігі; - инженерлік жабдықтар мен территорияның сәулеттендірілу деңгейі; - халыққа мәдени-тұрмыстық қызмет көрсету саласының даму деңгейі; - эстетикалық, тарихи құндылық – территорияның бедерлік құндылығы; -қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық, табиғи-ресурстық, микроклиматтық; -құрылыстың инженерлік-геологиялық шарттары мен территорияның табиғи процестерге ұшырау дәрежесі; - территорияның рекреациялық құны. Елді мекен аумағын бағалау кезінде төмендегі шарттар сақталуы тиіс: - аудан және 12 шақырым қашықтағы қала сырты аймағы бойынша қаланың барлық территориясы бағалансын; - табиғи факторлар жиынтығы бойынша да, сондай-ақ антропогендік факторлар кешені бойынша қаланың барлық қызметтік аймақтары үшін мүддені сақтау тұрғысынан бағалау жүргізілсін; - бағалау кезінде бағалау объектісі (территория) мен бағалау субъектісі (пайдалану түрі) тең құқықта болсын; - бағалау аудандарын анықтау мен қандай да бір факторлар бойынша олардың бағасы табиғи, сондай-ақ салыстырмалы көрсеткіштермен жүргізілсін; - қаланың бағаланатын аудандары жобаланған құрылымнан, аудандардың әкімшілік құрылысына байланысты шарттың сақталуы; Елді мекен жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау кезінде, бұл учаскелердің қызмет көрсету орталығынан алыс орналасуына байланысты түзету коэффициенті Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11 бабы, 4 тармағының 3 тармақшасына сәйкес, жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, жолдардың сапасына байланысты анықталады. Жер учаскесiнiң қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы жолдардың сапасы
Елді мекендердің шетінде орналасқан жер учаскелері бойынша, азаматтар мен және заңды тұлғаларға жеке меншікке құрылыс салуға немесе оларға қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда, ғимараттар мен олардың кешендері салынған жерлерді берген кезде , олардың кадастрлық құны облыстық маңызы бар қалаларда жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларынан 10 пайыз көлемінде анықталады. Елді мекендер қоршаған табиғи ортаның әсеріне және әлеуметтік-экономикалык жағдайға байланысты қалыптасады. Елді мекен кеңістіктік орналасуы (тығыз, бытыраңқы), халық шаруашылық қызметі, мөлшері (тұрғындарының саны), әкімшілік мәртебесі және т.б. сипаттары бойынша әр түрлі болып келеді. Көп жағдайда елді мекен мен ондағы құрылыстардың сәулеттік ерекшеліктеріне жергілікті ұлттың мәдениеті мен дәстүрі әсер етеді. Елді-мекен жерлерін кадастрлық бағалау бірнеше кезеңнен тұратын жұмыс кешені болып табылады. Ол келесі кезеңдерден тұрады: 1) жер нарығы және басқа да қаладағы жылжымайтын мүлік нарығын сипаттаушы бастапқа мәліметтерді жинау және сараптау; 2) жер бағасының өзгеруіне әсер етуші әр факторды ескеретін жердің нарықтық бағасын қалыптастырушы факторларын сипаттаушы бастапқы мәлімет жинақтау және сараптау; 3) факторлық сараптама нәтижелерін нарықтық статистика нәтижелерімен үйлестіру; 4) жер телімдері бойынша мәлімет қалыптастыру және жердің аймақтық (кварталды) құнын, жер телімінінің сипаттамасын, және оның орналасу орнының жағдайларын ескере отырып, жер телімі кадастрлық бағалауды жүргізу; 5) жер телімдерінің сандық-сапалық сипаттамасын ескере отырып, кадастрлық кварталдар бойынша қала аумағын экономикалық бағалау. Жер телімінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтауда мына формула қолданылады: ЖТкқ = ЖТs х Бс х Тк (1) ЖТкқ – жер телімінің кадастрлық (бағалау) құны; ЖТs – жер телімінің ауданы; Бс – базалық ставка; Тк – түзету коэффициенттері. Жер учаскесінің құжаттарын рәсімдеу барысында жеке іс қалыптасады және оған белгілі бір мамандандырылған кәсіпорынның бастығының қолы мен гербі бар мөр басылады. Жеке қалыптасған іс кәсіпорынның мұрағатында сақталады. жүктеу/скачать 315,69 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|