«Баєа белгілеу» пјнінен таќырыптар
жүктеу/скачать 2,04 Mb.
|
Saginova-Baga-j-baga-bel (1)
| Дамыту әдісі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бірқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен біріктіруге, осындай бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты табыстар мен шығыстарды айқындаумен, және нәтижесінде алынған құн көрсеткішін шығару үшін таза табыстарды дисконттаумен байланысты болады.
Мысал. Деректер шартты ақша өлшемімен алынған. Белгілі бір жер көлемі берілген. Аталған жерді 15 бөлікке бөліп, оның әрқайсысын 50 000 – нан сату көзделеді. Бірақ, мұнда келесі шығындар қарастырылған, тазалау,жоспарлау, инженерлік жүйелер, жоба – 200000, басқару -30000, үстеме шығыстар және мердігер пайдасы – 80000, салық төлемдері – 15000, кәсіпкер пайдасы – 75000. Барлық шығындар – 400 000. Жер учаскелерін сатудан түсетін таза ақшалай түсім 15 × 50000 – 400000= 350000. Егер, таза табыс 4 жыл бойы бір қалыпты түседі және қайтарып беру нормасы 10% деп қарастыратын болсақ, жердің нағыз құны: ( 350 000 / 4) × 3,1699 = 277 366. Мұндағы, 3,1699 - аннуитеттің нағыз құнының коэффициенті. Бұл әдіс бойынша келесі мәселелер қарастырылады: жер учаскесін пайдалану үшін қажет шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны өте тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау. Мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны; жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау; жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау; бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау; жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу. Жер учаскелерін сатуда салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін болмаған жағдайда мынадай әдістерді қолдану ұсынылады: 1) бөлу (аллокациялау) әдісі – жер учаскесі мен ондағы жақсартылған жерлер құны арасындағы қатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа ара-қатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында жер мен ондағы жақсартулардың арасындағы ортақ нарықтық бағаны айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады. Бөлу әдісі – әрбір жылжымайтын мүлік үшін жердің құны мен құрылыс құны аралығында белгілі бір арақатынас болады деген ережеге негізделеді. Мұндай арақатынас, жерді неғұрлым жақсы және тиімді пайдалануды сипаттайтын жаңа жақсартулар бойынша дұрыс болып саналады. Құрылыстың жасы ұлғайған сайын жер құнының құрылыс объектісінің жалпы құнына өзара қатынасы ұлғаяды. Жалпы бұл әдіс жердің нарықтық құнын дәлме дәл анықтай алмайды, ол, нарықта бос жер учаскелерін сату туралы ақпарат аз болған жағдайда пайдаланылады. Бөлу әдісін пайдалана отырып, жер учаскелерін бағалау үшін, алдымен жақсартылған жер учаскесінің және ондағы орналастырылған ғимараттардың нарықтық құны айқындалады. Бағаланатын жер учаскелеріне ұқсас құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтық құнындағы жер үлесінің ең ықтимал мәні анықталынады. Белгіленген аймаққа бөлу коэффициенті ескеріле отырып, бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде, жердің нарықтық құнын есептеледі. Мысал Экология жағынан таза аймақта жер учаскесін бағалау сұралады. Бұл аймақта бос учаскелер ұзақ уақыт сатылмаған. Дегенмен, учаскесі бар типтік үйлер 300 000 – 400 000 шартты ақша өлшемін құрайды. Нарықты зерттейтін болсақ, жақын өңірде көлемі дәл сондай жер учаскесін 120 000- ға сатып алуға болады. Типтік үйдің құрылысына шығындалатын тікелей шығындар – 130 000 шартты ақша өлшемін құрайды. Ал, кәсіпкердің табысы және жанама шығындары – 106 000 шартты ақша өлшемі. Сонда, барлық құны: 120 000 + 130 000 + 106 000 = 356 000 Жалпы құны 356 000 шартты ақша өлшемін құрайды, соның ішінде үштен бір бөлігі (356000 :120000)=≈3 жердің құны. Осы есептеулер негізінде жер учаскесінің құны экология жағынан таза аймақта жылжымайтын мүлік құнының 1/3 бөлігін құрап, келесі аралықта болады 100 000 –ден 133 000 шартты ақша өлшем аралығында. 2) алу (экстракция) әдісі – амортизацияны шегеріп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің толық бағасынан нәтижелерді алу жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын жанама салыстыру тәсілі; Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды: -бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін ұқсас-объектілермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтерді айқындау; -бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелерін әр салыстыру элементтері бойынша айқындау; -бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелеріне сәйкес келетін ұқсастарының бағаларын түзетулерді әр салыстыру элементтері бойынша айқындау; -бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен олардың айырмашылығын тегістейтін әрбір ұқсас объектінің бағасын салыстыруды әр салыстыру элементтері бойынша түзету; -ұқсастардың түзетілген бағаларын негізді қорыту жолымен бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын есептеу; -бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесінің ауыстыру құнын немесе өндіріс құнын шегеру жолымен бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу; 3) қалдық құн әдісі бос жер учаскелерін сату туралы деректер болмаған жағдайда қолданылады. Әдісті қолдану шарты – бағаланатын жер учаскесіне табыс әкелетін жақсартулар салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін коммерциялық пайдалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға есептелсе, онда осы табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ табысты шегеру немесе капиталға айналдырылған табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ активтердің нарықтық құнын шегеру қажет. Әдісті қолдану мүліктің табыстық объектілерімен шектеледі. Ол ең аз олқылықтарды талап ететін мүліктің жаңа объектілері үшін өте жиі қолданылады. Жер учаскесінің құнын анықтау үшін, келесі деректерді білу қажет: ғимараттың құны; жер учаскесіне орналасқан барлық жылжымайтын мүліктен алынатын таза операциялық табыс; жерді және ғимаратты ақша капиталына айналдыру коэффициенттері. Ғимараттың құны неғұрлым тиімді пайдаланылуы мүмкін жаңа немесе жобаланған объектінің үлесі ретінде анықталуы мүмкін. Қалдық құн әдісін жер учаскесі үшін қолдану келесі ретпен жүзеге асырылады: - неғұрлым тиімді пайдалануды көрсететін жақсартулар анықталынады; -нарықтағы жалға беру төлемдері деректері негізінде және операциялық шығындар топшыламасы негізінде барлық жылжымайтын мүліктің таза операциялық табысы анықталады; -құрылысқа, ғимаратқа қатысты таза операциялық табыстың бөлігі айқындалады. Жер учаскесінің құны, жерге қатысты табыс бөлігін ақша капиталына айналдыру арқылы есептелінеді. Мысал (деректер шартты ақша өлшемімен берілген). Жер учаскесінің құнын анықтау қажет. Бұл жер учаскесін неғұрлым жақсы және тиімді пайдалану үшін, оған сауда орталығын салу керек.Сауда орталығын салу құны 800 000, болжам бойынша таза операциялық табыс 200 000, жердің және ғимараттың ақша капиталына айналу коэффициенттері сәйкесінше 9 және 12%. Ғимаратқа қатысты таза операциялық табыс бөлігі құрылыс құны шамасына және ғимаратты ақша капиталына айналдыру коэффициентіне қатысты анықталады: 800 000 × 0,12 = 96 000. Жерге есептелінетін, таза операциялық табыс: 200 000 – 96 000 = 104 000. Жердің құны: 104 000: 0,09 = 1 155 556 шартты ақша өлшемі. 4) бос учаске үшін жалдау төлемін капиталға айналдыру әдісі. Егер жер учаскесі бос екендігіне қарамастан рента әкеле алса, осы рентаны, жеткілікті нарықтық деректер болған кезде, нарықтық құн көрсеткішінде капиталға айналдыруға болады: Жер учаскесінің бағасын анықтау үшін келесі мәселелерді жүзеге асыру қажет: -жер учаскесімен жасалатын жер рентасын есептеу; -жер рентасын капиталға айналдырудың тиісті коэффициент шамасын айқындау; -жер рентасын капиталға айналдыру жолымен жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу. Бұл әдіс жылжымайтын мүлік объектісі келтіретін кірісті бағалауды және бағалау кезінде мүліктің ақша капиталына айналуын көздейді. Әдістің негізі ретінде келесі арақатынас алынады: V = J / R. мұндағы V – жылжымайтын мүлік объектісінің бағасы, J – объектіні пайдаланудан кіретін табыс, R – ақша капиталына айналу мөлшерлемесі. Ақша капиталына айналу мөлшерлемесі, инвесторлардың өз капиталын дәл сондай тәуекелдік деңгейімен салудан алатын мөлшерлемесіне ұқсас етіп алынады. Бақылау сұрақтары: Жер дегеніміз не және оның өзіне тән қандай ерекшеліктері бөлінеді? Жер нарығы дегеніміз не? Жер учаскесін бағалау құны қалай анықталады? Жер учаскесін бағалау әдістері? Жер учаскесінің бағасын анықтауда болжанатын әрекеттер? Жердің нарықтық бағамы? Жер учаскесінің құнын анықтауда қандай түзету коэффициенттері қолданылады? Жер учаскесінің нормативтік құны. жүктеу/скачать 2,04 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|