Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалаудың теориялық негізі. Жылжымайтын мүлік туралы түсінік және оның түрлеріне сипаттама берініз.
Жылжымайтын мүлік құнын бағалау-бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты объектінің немесе жекелеген құқықтардың құнын анықтау процесі. Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау мыналарды қамтиды: меншік құқығының немесе басқа құқықтардың құнын анықтау, мысалы, жалдау құқығы, пайдалану құқығы және т.б. әртүрлі жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты.Құн түрлері
Бағалау тәжірибесінде құнның әртүрлі түрлері бар. Жылжымайтын мүлік құны келесі түрлерге бөлінеді: [1]
нарықтық құны;
инвестициялық құн;
тарату құны;
кадастрлық құны.
Бағалау объектісінің нарықтық құнын айқындау кезінде бағалау объектісі бәсекелестік жағдайында ашық нарықта бағалау күніне, мәміле тараптары барлық қажетті ақпаратқа ие бола отырып, ақылға қонымды әрекет ететін кезде иеліктен шығарылуы мүмкін неғұрлым ықтимал баға айқындалады, ал мәміле бағасының шамасында қандай да бір төтенше жағдайлар, яғни мәміле бағасының шамасында:
мәміле тараптарының бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға міндетті емес, ал екінші Тарап орындауды қабылдауға міндетті емес;
мәміле тараптары мәміленің мәні туралы жақсы біледі және өз мүдделері үшін әрекет етеді;
бағалау объектісі ашық нарықта ұқсас бағалау объектілеріне тән жария оферта арқылы ұсынылады;
мәміле бағасы бағалау объектісі үшін ақылға қонымды сыйақыны білдіреді және мәміле тараптарына қатысты мәміле жасауға мәжбүрлеу ешбір Тараптан болған жоқ;
бағалау объектісі үшін төлем ақшалай нысанда көрсетіледі.
Инвестициялық құн-бұл бағалау объектісін пайдаланудың осы тұлға (тұлғалар) белгілеген инвестициялық мақсаттары кезінде белгілі бір тұлға немесе тұлғалар тобы үшін бағалау объектісінің құны.
Инвестициялық құнды анықтау кезінде нарықтық құнды анықтаудан айырмашылығы, ашық нарықта инвестициялық құн бойынша иеліктен шығару мүмкіндігін есепке алу міндетті емес. Инвестициялық құн инвестициялардың тиімділігін өлшеу үшін пайдаланылуы мүмкін.
Бағалау объектісінің инвестициялық құнын айқындау кезінде бағалау объектісін — инвестициялық жылжымайтын мүлікті жалдау ақысы және құн өсімі түрінде табыс алу үшін пайдаланудың осы тұлға (тұлғалар) белгілеген инвестициялық мақсаттары кезінде нақты тұлға немесе тұлғалар тобы үшін құн айқындалады. Инвестициялық құнды анықтау кезінде, нарықтық құнды анықтаудан айырмашылығы, ашық нарықта инвестициялық құн бойынша иеліктен шығару мүмкіндігін есепке алу міндетті емес.
Бағалау объектісінің тарату құнын айқындау кезінде сатушы мүлікті иеліктен шығару жөнінде мәміле жасауға мәжбүр болған жағдайда, бағалау объектісінің экспозиция мерзімінен бұрын, нарықтық жағдайлар үшін экспозицияның типтік мерзімінен аз болуы мүмкін ең ықтимал бағаны көрсететін есептік шама айқындалады. Тарату құнын анықтау кезінде, нарықтық құнын анықтаудан айырмашылығы, сатушыны бағалау объектісін нарықтық бағаға сәйкес келмейтін шарттарда сатуға мәжбүр ететін төтенше жағдайлардың әсері ескеріледі.
Бағалау объектісінің кадастрлық құнын айқындау кезінде кадастрлық бағалауды жүргізуді реттейтін заңнамаға сәйкес белгіленген және бекітілген нарықтық құн жаппай бағалау әдістерімен айқындалады. Кадастрлық құнды бағалаушы, атап айтқанда, салық салу мақсатында анықтайды.
Бағалау принциптері
Негізгі мақала: жылжымайтын мүлікті бағалау принциптері
Өз қызметін жүзеге асыру шеңберінде жылжымайтын мүлікті бағалаушы бірқатар принциптерді басшылыққа алады:
Пайдаланушы принциптері-соңғы тұтынушының көзқарасын көрсетеді;
Сыртқы нарық ортасының принциптері;
Жылжымайтын мүлікке қатысты принциптер;
Ең жақсы және тиімді пайдалану принципі.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі тәсілдері
Кәсіби бағалаушылар пайдаланатын жылжымайтын мүліктің кез келген түрін бағалаудың бірнеше тәсілдері бар:
салыстырмалы тәсіл;
шығынды тәсіл;
табыс тәсілі.
|
20
20
|
