Диссертациялардың негізгі ғылыми нәтижелерін жариялауға арналған басылымдар тізіліміне енгізілген Қр бғм бғсбк 30. 05. 2013 ж

№ 1 (33) 2014 ж. Қазақстан Республикасы Заң шығару институтының жаршысы  
158
вывод,  что  производство  предоставления 
административных  услуг  по  государственной 
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество, 
следует рассматривать также только в пределах 
административно-процедурной  деятельности,  а 
не в пределах административного процесса, ведь 
результатом деятельности является, как правило, 
принятия  и  /  или  выдача  административного 
акта.
Попробуем выделить признаки производства 
предоставления 
административных 
услуг 
по  государственной  регистрации  прав  на 
недвижимое имущество: регламентация нормами 
административного  права;  процессуальный 
характер деятельности уполномоченных органов 
и  должностных  лиц,  органов  исполнительной 
власти;  инициативность  (предоставляются 
по  заявлению  лиц)  наличие  ряда  стадий, 
которые  имеют  временные,  содержательные 
и  процедурные  особенности;  формальное 
закрепление 
результатов 
процедуры 
в 
письменной  форме  в  виде  индивидуального 
правового 
акта 
(разрешения, 
лицензии, 
сертификата и т.п.).
Итак,  производство  предоставления  адми-
нистративных  услуг  по  государственной 
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество 
-  это  урегулированный  административно-
правовыми  нормами  порядок  деятельности 
органов  исполнительной  власти  и  местного 
самоуправления  по  рассмотрению  заявления 
физического  или  юридического  лица  о 
выдаче  административного  акта  (разрешения, 
лицензии,  регистрации  и  т.п.),  направленного 
на обеспечение его прав и законных интересов 
и/или  на  выполнение  лицом  определенных 
законом обязанностей.
Список литературы
1. Проект Адміністративно-процедурного кодексу України від 18.07.2008 № 2789 / [Електронний 
ресурс]. – Режим доступу: http://rada.gov.ua/
2. Кодекс адміністративного судочинства України від 6 липня 2005 р. (з наступними змінами) / 
Верховна Рада України // Офіційний вісник України. – 2005. – № 32. – С. 11. – Ст. 1918.
3.  Кузьменко  О.  Щодо  доцільності  запровадження  інституту  адміністративних  послуг  /                             
О. Кузьменко // Право України. – 2007. – № 3. – С. 15–17.
4.  Лагода  О.С.  Адміністративна  процедура:  теорія  практика  застосування:  автореферат  дис. 
на здобуття наукового ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.07 «Адміністративне право і процес; 
фінансове право; інформаційне право» / О.С. Лагода. – Ірпінь, 2007. – 20 с.
5. Адміністративна процедура та адміністративні послуги: зарубіжний досвід і пропозиції для 
України / авт.-упоряд. В.П. Тимощук. – К.: Факт, 2003. – 496 с.
6. Комзюк А.Т. Адміністративний процес України: навч. посібник / А.Т. Комзюк, В.М. Бевзенко, 
Р.С. Мельник. – К.: Прецедент, 2007. – 531 с.
7. Тимощук В.П. Процедура прийняття адміністративних актів : питання правового регулювання: 
дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.07 / Тимощук Віктор Павлович. – К., 2009. – 214 с.
8. Ochendowski E. Prawo administracyjne, czesc ogolna / Ochendowski E. – Torun, 2001. – 480 s.
9. Закон про адміністративну процедуру ФРН: [текст станом на 5 травня 2004 р.] // Адміністративні 
процедури  і  адміністративне  судочинство  :  зб.  матеріалів  Німецького  фонду  міжнар.  правового 
співробітництва. – К., 2006. – С. 34–84.
10.  Легеза  Є.О.  Поняття  процедури  надання  адміністративних  послуг  міліцією  громадської 
безпеки / Є.О. Легеза // Науковий вісник Дніпроп. держ. ун-ту внутр. справ : зб. наук. праць. – 2011. 
– № 3 (55). – С. 116–122.
● ● ● ● ●

159
Зарубежный опыт
Ғылыми мақала жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу бойынша әкімшілік 
қызметтерді ұсыну ісін жүргізу санатын ашып көрсетуге арналған. «Әкімшілік үдеріс», «әкімшілік 
рәсім» және «әкімшілік өндіріс» санаттары салыстырылған. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды 
мемлекеттік тіркеу бойынша әкімшілік қызметтерді ұсынуды жүргізу ұғымына қатысты негізгі 
тәсілдемелер қарастырылған және аталған ұғымның белгілері бөліп көрсетілген. 
Түйін сөздер: әкімшілік үдеріс, әкімшілік рәсім, әкімшілік өндіріс, әкімшілік қызмет көрсету, 
жылжымайтын  мүлікке  құқықтарды  мемлекеттік  тіркеу  бойынша  әкімшілік  қызметтерді 
ұсынуды жүргізу.
Научная  статья  посвящена  освещению  категории  производства  предоставления 
административных  услуг  по  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество. 
Сравниваются  категории  «административный  процесс»,  «административная  процедура» 
и  «административное  производство».  Рассматриваются  основные  подходы  относительно 
определения понятия производства предоставления административных услуг по государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и выделение признаков вышеуказанного понятия.
Ключевые слова: административный процесс, административная процедура, административ-
ное производство, административная услуга, производство предоставления административных 
услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
The scientific article is devoted illumination of category of realization from the grant of administrative 
services.  A  «administrative  process»,  «administrative  procedure»  and  «administrative  realization,  is 
compared a category». Basic approaches are examined in relation to the decision of concept of realization 
from the grant of administrative services by the organs of executive power and selection of sign of the noted 
decision.
Keywords: administrative process, administrative procedure, administrative realization, administrative 
favour, realization, is from the grant of administrative services.
Максим Александрович Колесников,
Днепропетровск мемлекеттік ішкі істер университетінің әкімшілік құқық, іс жүргізу және ішкі 
істер органдарының әкімшілік қызметі кафедрасының ізденушісі (Днепропетровск қ.)
Украинада жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу бойынша әкімшілік 
қызметтер көрсету ісін жүргізу анықтамасына қатысты
Колесников Максим Александрович,
  соискатель  кафедры  административного  права,  процесса  и  административной  деятельности 
органов  внутренних  дел  Днепропетровского  государственного  университета  внутренних  дел                     
(г. Днепропетровск)
Относительно  определения  производства  предоставления  административных  услуг                       
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Украине
Maxim Kolesnikov,
Searcher of the Department Administrative law and process administrative activities bodies of internal 
affairs Dnepropetrovsk State University of Internal Affairs (Dnepropetrovsk)
Concerning the definition of administrative services production by state registration of real estate 
in Ukraine

№ 1 (33) 2014 ж. Қазақстан Республикасы Заң шығару институтының жаршысы  
160
Мусаева Жанара Тологоновна,
адъюнкт 3 курса заочного обучения ФПН и НПК Академии МВД 
Кыргызской Республики, старший лейтенант милиции (г. Бишкек)
ДАННЫЕ О ЛИЦАХ, СОВЕРШАЮЩИХ КВАРТИРНЫЕ КРАЖИ
Личность  преступника  является  одним  из 
важнейших  элементов  в  криминалистической 
характеристике  посягательств  на  имущество 
граждан, поскольку установление лица виновного 
в  совершении  преступления  является  одной  из 
основных  задач  уголовного  судопроизводства 
(п.2 ст.4 УПК КР).
Изучение 
личности 
подозреваемого 
является  составной  частью  предварительного 
расследования преступления и его обязательным 
элементом.  Действующее  уголовно-процес-
суальное  законодательство  содержит  нормы,  в 
которых  указана  необходимость  установления 
следователем и судом обстоятельств, связанных 
с  совершенным  преступлением,  а  также 
сведений  о  личности  обвиняемого.  Данные, 
характеризующие  обвиняемого,  собираются 
так  же  тщательно,  как  и  доказательства, 
относящиеся  к  факту  преступления.  Глубокое 
изучение  личности  подозреваемого  служит 
одной  из  гарантий  всестороннего,  полного, 
объективного  исследования  всех  обстоятельств 
дела,  а  также  защиты  его  прав  и  законных 
интересов.  Отсюда  вытекает,  что  значение 
сведений о личности обвиняемого при решении 
общих  задач  уголовного  судопроизводства  и 
защите прав и законных интересов обвиняемого 
заключается  в  возможности  использования 
их  при  планировании  процесса  доказывания; 
в  обеспечении  применения  действенных 
тактических  приемов  проведения  отдельных 
следственных  действий;  в  установлении 
зависимости  между  свойствами  личности 
обвиняемого  и  характером  совершенного  им 
преступления.  Все  это  должно  учитываться 
в  разработке  и  применении  частных  методик 
расследования преступлений.
Личность  преступника,  как  и  личность 
любого 
человека, 
представляет 
собой 
совокупность  (комплекс)  социальных,  психоло-
гических  и  физических  свойств,  которые  в 
различной  степени  проявляются  в  процессе 
противоправной деятельности. Криминалистику 
интересуют,  прежде  всего,  те  из  них,  которые 
находят  свое  отражение  в  окружающей  среде 
и  в  сознании  людей  в  виде  разнообразных 
следов - последствий, поскольку с их помощью 
удается  установить  особенности  личности 
преступника  (пол,  возраст,  его  качества  и  т.д.), 
проанализировать  механизм  преступления 
[1,  с.  48].  При  изучении  личности  субъекта 
кражи В.П. Борисов также относит к свойствам 
личности  основные  черты  его  характера, 
которые 
следователь 
должен 
выяснить: 
оптимизм  или  пессимизм,  общительность  или 
замкнутость,  откровенность  или  скрытость, 
положительные или отрицательные его стороны 
(дисциплинированность,  целеустремленность, 
самомнение, наглость, эгоизм и т.п.) [2, с. 67].
«Человек  есть  индивидуальность  в  силу 
наличия  у  него  особенных  единичных, 
неповторимых  свойств;  человек  есть  личность 
в силу того, что он сознательно определяет свое 
отношение к окружающему» [3, с. 122].
Данные  о  психологических  особенностях 
личности 
преступника 
и 
потерпевшего 
составляют важный элемент криминалистической 
характеристики  краж  и  играют  существенную 
роль в раскрытии и расследовании преступлений. 
Росту краж чужого имущества способствовал 
выброс  из  сферы  общественного  производства 
значительного  числа  трудоспособного  насе-
ления,  слабая  его  социальная  защищенность 
и,  как  результат,  возрастание  доли  неимущих, 
готовых  к  противоправному  образу  жизни. 
Анализ  практики  показывает,  что  круг  лиц, 
совершающих  кражи,  пополняется  за  счет 
незанятого и безработного населения.
Подавляющее  большинство  анализируемых 
преступлений падает на долю мужчин, около 20% 

161
Зарубежный опыт
преступлений – на долю несовершеннолетних.
Около  36%  краж  совершается  лицами  в 
возрасте  от  18-29  лет,  около  45%  -  лицами  в 
возрасте от 30 лет и старше.
Немаловажным  обстоятельством  является 
то, что многие квартирные кражи совершаются 
после совместного распития спиртных напитков 
и приема наркотиков. Так, по опросу сотрудников 
ОВД  57,0%  лиц,  совершивших  квартирные 
кражи, пристрастны к спиртным напиткам, 14,3% 
-  пристрастны  к  наркотикам.  Если  сравнить  с 
официальной статистикой ИАЦ МВД КР за   2013 
г., то почти половина лиц (55,0%), совершивших 
квартирные  кражи,  находились  в  состоянии 
алкогольного  опьянения.  Из  них  выявлено  49 
несовершеннолетних в алкогольном опьянении, 
что  составляет  2,3%  от  общего  количества 
выявленных лиц и 18,1% от общего количества 
лиц несовершеннолетнего возраста. В состоянии 
наркотического  опьянения  квартирные  кражи 
совершили  8  лиц  по  всей  республике,  что 
составляет 0,3%.
Возрастное  соотношение  лиц,  совершивших 
квартирные  кражи  от  18  до  24  лет  –  32,3%;  от 
30 лет и выше – 35,3%; от 25 до 29 лет – 19,5%, 
несовершеннолетние  –  12,0%.  За  2013  год 
выявлено  более  300  женщин,  совершивших 
кражи,  против  250  в  2012  году,  это  примерно 
11-13%  от  общего  количества  выявленных 
лиц.  Из  общего  количества  лиц,  совершивших 
квартирные  кражи,  высшее  образование 
имеют  –  1,2%,  среднее  специальное  имеют  – 
14,4%, неполное среднее – 19,3%. В настоящее 
время  уровень  образованности  преступников 
значительно уменьшился за счет недоступности 
его  получения  из-за  социальных  проблем  в 
семье. 
Для  квалифицированных  краж  характерна 
тенденция  роста  групповой  преступности  с 
участием лиц, ранее совершивших преступление.
Изучение  лиц,  занимающихся  кражами 
из  квартир,  в  криминалистическом  аспекте 
осуществляется,  как  правило,  в  двух 
направлениях:  изучение  структуры  преступной 
группы  и  межличностных  отношений  в  такой 
группе.
Характерной  чертой  для  них  является 
стремление  к  созданию  преступной  группы. 
Численность  ее  небольшая,  как  правило,  2-3 
человека.  Достаточно  часто  в  группу  входят 
несовершеннолетние, 
женщины. 
Всегда 
есть  лицо,  которое  выступает  в  качестве 
организатора,  имеющего  опыт  преступной 
деятельности.  Распределение  ролей  в  группе 
может  быть  конкретным  и  довольно  четким: 
лица,  обеспечивающие  транспорт,  орудия 
преступления  и  реализацию  преступного 
замысла, а также сбыт. 
В настоящее время, в процессе расследования 
все чаще встречаются группы в количестве двух 
соучастников,  соисполнителей,  распределение 
ролей  которых  не  имеет  определенной 
конкретизации, как правило, эти лица действуют 
обоюдно и сообща, сугубо из личных корыстных 
интересов каждого.
В том случае, когда группу возглавляет лицо, 
имеющее  доминирующее  положение  среди 
соучастников,  то  при  подборе  членов  группы 
организатор  стремится,  чтобы  они  отвечали 
определенным требованиям:
-  имели  опыт  преступной  деятельности 
(преимущественно  в  совершении  краж, 
уклонении от уголовной ответственности);
-  обладали  определенными  навыками, 
необходимыми  при  подготовке  к  совершению 
кражи;
-  имели  опыт  коммуникативных  связей  с 
людьми,  представляющие  различные  социаль-
ные слои населения и возрастные групп, с целью 
выбора жертвы и сбыта похищенного;
- располагали автотранспортными средствами, 
обеспечивающими  быстрый  подход  к  месту 
совершения  преступления  и  отход  от  него;  а 
также  быстрое  перемещение  похищенного  на 
значительное расстояние.
Исходя из анализа материалов уголовных дел 
(более 300), находящихся в моем производстве, 
связи  преступника,  его  знакомства  можно 
разделить на две группы:
1) Вытекающие из преступной деятельности 
или касающиеся ее. В данном случае речь идет 
о  сфере  влияния  криминальных  группировок, 
масштабы их деятельности.
2)  Не  имеющие  отношения  к  общественно 
опасной  деятельности.  К  данной  категории 
можно  отнести  связи  с  коллекционерами, 
художниками,  учащимися  учебных  заведений, 
проводниками  поездов  дальнего  следования, 
сотрудниками  ломбардов,  продавцами  уличной 
торговли.
Знание  связей  преступников  помогает 
следователю  раскрыть  преступление,  устано-
вить  всех  соучастников,  получить  важнейшие 
вещественные  доказательства  и,  что  не 
менее  существенно,  возместить  гражданам, 
потерпевшим  от  преступления,  причиненный 
ущерб.
Нередки  случаи  приезда  в  столицу  Бишкек  

№ 1 (33) 2014 ж. Қазақстан Республикасы Заң шығару институтының жаршысы  
162
лиц,  так  называемых  «гастролеров»,  занимаю-
щихся  преступным  промыслом  из  других 
государств, в частности, стран СНГ, которые не 
связаны с семьей, работой и постоянным местом 
жительства:  совершив  преступление  в  одном 
населенном  пункте,  немедленно  выезжают  в 
другой.  Приезжая  на  новое  место,  такие  лица 
быстро  знакомятся  с  обстановкой,  находят 
людей  из  преступной  среды,  помощь  которых 
могут  использовать  для  сбыта  похищенного. 
Часто  они  останавливаются  у  своих  знакомых, 
бывших  соучастников,  лиц,  отбывших  вместе 
с  ними  наказание,  а  также  у  их  родственников 
и  знакомых  или  у  граждан,  которые  сдают 
помещение  в  аренду,  у  женщин  «легкого 
поведения».  Эти  лица  обычно  неразборчивы  в 
выборе  жильцов,  не  интересуются,  зачем  они 
прибыли  в  данную  местность,  не  спрашивают 
документы.
Лица,  ранее  судимые,  как  правило,  не 
совершают преступления там, где проживают и 
работают. Для этой цели они выезжают в места, 
где  их  никто  не  знает.  Следует  иметь  в  виду, 
что  ранее  судимым  свойственно  стремление 
скрывать  свои  связи  не  только  с  преступным 
миром,  но  и  с  родственниками,  близкими. 
Опытные  преступники  по  своему  характеру 
изворотливы, четко ориентируются в обстановке 
и  в  психологии  людей,  быстро  запоминают 
детали  поведения  жертвы,  безошибочно 
оценивают  материальное  состояние  по  одежде 
не  только  взрослых,  но  и  подростков,  никогда 
не  упускают  возможности  совершить  кражу  в 
удобный для этого момент. 
Преступными 
группами 
совершаются 
около  50%  краж  автотранспорта.  Среди  членов 
организационных  групп  значительную  часть 
представляют лица, ранее судимые (около 70%).
В  ходе  установления  и  проверки  личности 
подозреваемого, 
одним 
из 
источников 
достоверной  информации  служат  архивные 
материалы  (уголовные  дела,  материалы 
об  отказе  в  возбуждении  уголовного  дела; 
личные 
дела 
осужденных). 
Ценность 
названных  источников  состоит  в  том,  что  их 
изучение  позволяет  получить  обширную  и 
разностороннюю  информацию  о  личности 
обвиняемого.  Такое  изучение  предполагает 
использование  различных  методов:  обобщение 
независимых  характеристик,  психологический 
анализ  продуктов  деятельности.  При  этом 
наиболее  характерно  проявляется  принцип 
синергетического изучения личности.
В  архивных  уголовных  делах  и  других 
архивных  материалах  фигурируют  самые 
разнообразные  документы,  которые  можно 
подразделить на четыре группы: 1) документы, 
имеющие юридическое значение (постановление 
о возбуждении уголовного дела, постановление 
о  привлечении  в  качестве  обвиняемого); 
2)  официальные  документы  учреждений  и 
должностных  лиц  (характеристики,  акты, 
справки);  3)  документы,  составленные  самими 
обвиняемыми 
(заявления, 
автобиографии, 
письма,  записки);  4)  частные  документы, 
авторами  которых  являются  иные  граждане. 
Исследование  этих  документов  позволяет 
определить  черты,  отражающие  личность 
обвиняемого, его культурный и образовательный 
уровень,  его  культурный  и  образовательный 
уровень,  принадлежность  к  определенным 
социальным  группам  и  микросреде,  а  также 
получить  сведения  о  личности  обвиняемого, 
характеризующего его прошлую деятельность и 
поведение.
Изучение архивных уголовных дел и других 
архивных материалов нередко дает возможность 
установить  сведения,  которые  подозреваемые 
скрыли от следствия в свое время.
Такие  сведения,  как  наличие  прежних 
судимостей,  повторность,  признаки  специаль-
ного  субъекта,  имеют  существенное  значение 
для  правильной  квалификации  действий 
обвиняемого.  В  тех  случаях,  когда  законом 
установлена 
особая 
ответственность 
за 
повторное  совершение  данного  преступления 
(как и во всех остальных случаях), следователь 
обязан  истребовать  справку  о  судимости  лица. 
Однако  часто  этого  бывает  недостаточно. 
Полную  информацию  о  прошлой  преступной 
деятельности  обвиняемого  можно  получить 
путем  изучения  архивных  уголовных  дел  и 
других архивных материалов.
Надо  учитывать,  что  иногда  полученные 
из  Информационно-аналитического  центра 
МВД  КР  справки  о  прошлой  судимости 
обвиняемого не содержат сведений о результатах 
рассмотрения  уголовного  дела  (когда  и 
каким  судом  рассмотрено  уголовное  дело, 
мера  наказания  и  место  отбытия  наказания). 
Отсутствие подобных сведений может привести 
к  неправильной  квалификации  преступления, 
а  значит  –  нарушению  прав  обвиняемого  и  его 
законных интересов.
В процессе предварительного расследования 
с  учетом  полученных  данных  о  личности 
обвиняемого  решаются  такие  вопросы  и 
следственные  действия,  как:  избрание  меры 

163
Зарубежный опыт
пресечения,  признание  деяния  рецидивом; 
проведение  судебно-психиатрической  экспер-
тизы; установление отягчающих и смягчающих 
вину  обстоятельств;  определение  виновному 
меры наказания; предоставление защиты.
Приведенная  в  криминалистической  харак-
теристике  система  данных  является  общей  и 
позволяет лишь в целом определить направления 
расследования конкретной кражи.
По-нашему  мнению,  следователь  при 
определении 
направления 
расследования 
кражи  должен  знать  и  опираться  на  систему 
сведений, 
составляющих 
региональную 
криминалистическую  характеристику  рассма-
триваемого преступления.
Список литературы
1. Решетников В.Я. Следственные ситуации и тактические операции по делам о завладении из 
жилища имущества граждан. Дисс… канд. юрид. наук. - Саратов, 1995.
2. Борисов В.П. Расследование квартирных краж. Дисс... канд. юрид. наук. - Душанбе, 1969.
3. Рубинштейн С.Л. Принципы и пути развития психологии. - М., 1959.
Мақалада пәтер тонайтын адамдардың криминалистикалық сипаттамасы, олардың топты 
қылмысқа қатысуы қарастырылған. 
Түйін сөздер: қылмыскердің жеке басы, топты қылмыстылық, бұрын сотталған адамдар.
В  статье  рассматривается  криминалистическая  характеристика  лиц,  совершающих 
квартирные кражи, их участие в групповых преступлениях. 
Ключевые слова: личность преступника, групповая преступность, лица, ранее судимые.
In article the criminalistic characteristic of the persons making burglaries, their participation in group 
crimes is considered.
Keywords: the person of the criminal, group crime, person earlier judged.
Жанара Тологоновна Мусаева, 
Кыргызстанның  ІІМ  сырттай  оку  академиясының  3-курс  адъюнкті,  милиция  аға  лейтенанты 
(Бишкек қ.)
Пәтер ұрлықтарын жасайтын тұлғалар туралы деректер
Мусаева Жанара Тологоновна,
адъюнкт  3  курса  заочного  обучения  ФПН  и  НПК  Академии  МВД  Кыргызской  Республики, 
старший лейтенант милиции (г. Бишкек)
Данные о лицах, совершающих квартирные кражи
Musaevа Zhanara Tologonovna,
the post-graduate student 3 rates of correspondence course of faculty on preparation of the scientific and 
scientific and pedagogical staff Academies of the Ministry of Internal Affairs of the Kirghiz Republic, the 
senior lieutenant of militia (Bischkek)
Data about the persons making apartment thefts
● ● ● ● ●

№ 1 (33) 2014 ж. Қазақстан Республикасы Заң шығару институтының жаршысы  
164
Туленова Гульмира Какеновна,
старший научный сотрудник отдела гражданского, 
гражданско-процессуального законодательства и исполнительного 
производства Института законодательства РК
ВОПРОСЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ОФОРМЛЕНИЯ ОТНОШЕНИЙ 
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Одним  из  распространенных  способов 
приобретения  жилища  в  собственность 
гражданами  на  сегодняшний  день  является 
долевое участие в жилищном строительстве. При 
этом основанием возникновения правоотношений 
по долевому участию в жилищном строительстве 
выступает одноименный договор. Отношения по 
долевому  участию  в  жилищном  строительстве 
регламентированы  Законом  Республики  Казах-
стан от 7 июля 2006 № 180 «О долевом участии 
в  жилищном  строительстве»  (далее  –  Закон  о 
долевом  участии  в  жилищном  строительстве), 
призванным регулировать уже существовавшие 
на  тот  момент  отношения  долевого  участия  в 
строительстве,  восполнив  тем  самым  пробелы 
в  правовом  регулировании  общественных 
отношений в указанной сфере. До этого времени 
долевое  участие  в  жилищном  строительстве 
активно применялось на практике на протяжении 
нескольких лет. 
При  этом  казахстанское  законодательство  о 
долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
постоянно 
совершенствуется. 
Об 
этом 
свидетельствует  тот  факт,  что  с  момента 
принятия Закона о долевом участии в жилищном 
строительстве в него 11 раз вносились поправки. 
При этом коренным образом законодательство 
о  долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
было  реформировано  в  2009  году  Законом 
Республики  Казахстан  от  11  июля  2009  года 
№183-IV «О внесении изменений и дополнений 
в  некоторые  законодательные  акты  Республики 
Казахстан  по  вопросам  долевого  участия  в 
жилищном  строительстве».  Данным  законом 
были  повышены  требования,  предъявляемые  к 
застройщикам, в целях защиты прав дольщиков, 
что  было  обусловлено  мировым  финансовым 
кризисом,  который  отразился  в  том  числе  и  на 
жилищном строительстве.
В  настоящее  время  также  разрабатывается 
проект  Закона  Республики  Казахстан  «О 
внесении изменений и дополнений в некоторые 
законодательные  акты  Республики  Казахстан 
по  вопросам  долевого  участия  в  жилищном 
строительстве»,  который  предположительно 
будет  направлен  на  установление  допол-
нительных  механизмов  гарантирования  и 
защиты прав дольщиков.
В то же время с ужесточением законодатель-
ства  о  долевом  участии  в  жилищном 
строительстве,  застройщики  нашли  способ 
обойти закон. 
Так, покупатели будущего жилья заключают 
с  застройщиками  договоры  об  инвестировании 
(или  инвестиционные  договоры),  вступают  в 
созданные жилищно-строительные кооперативы, 
иными  словами,  застройщики  производят 
юридическое  оформление  правоотношений, 
связанных  с  привлечением  денег  дольщиков, 
путем  заключения  иных  сделок,  форма  и 
содержание  которых  не  подпадают  под 
регулятивную сферу Закона о долевом участии в 
жилищном строительстве, а правовой механизм, 
приведенный в данном Законе, применяют.
Причем  в  обход  Закона  о  долевом  участии 
в  жилищном  строительстве  идут  не  только 
застройщики,  не  имеющие  опыта  работы 
в  данной  сфере,  но  и  достаточно  крупные 
застройщики с опытом работы в сфере долевого 
участия в жилищном строительстве.
Необходимо  отметить,  что  в  некоторых 
случаях  сами  покупатели  идут  на  то,  что 
правоотношения,  в  которые  они  вступают  для 
приобретения жилья, не регулируются Законом о 
долевом участии в жилищном строительстве, так 
как данный факт зачастую влияет на стоимость 
приобретаемых квадратных метров. 
В частности, застройщики прибегают к иным 
договорным  конструкциям  при  оформлении 
отношений  с  привлечением  денег  граждан  на 

165
Трибуна молодого ученого
строительство коттеджных поселков. 
Постараемся 
разобраться, 
вправе 
ли 
застройщики так поступать?
В  преамбуле  Закона  о  долевом  участии  в 
жилищном строительстве указано: «Настоящий 
Закон  регулирует  общественные  отношения, 
связанные  с  деятельностью  по  организации 
строительства  жилых  зданий  (выделено  мною 
–  Г.Т.),  за  счет  привлечения  денег  физических 
и  юридических  лиц  для  долевого  участия  в  их 
строительстве,  а  также  устанавливает  гарантии 
защиты  прав  и  законных  интересов  сторон 
договора  о  долевом  участии  в  жилищном 
строительстве».
Тогда возникает вопрос, является ли коттедж 
жилым зданием? 
Согласно  подпункту  11)  статьи  1  Закона  о 
долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
жилой  дом  (жилое  здание)  по  договору  о 
долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
(далее - жилое здание) - это строение, состоящее 
в  основном  из  жилых  помещений,  а  также 
нежилых помещений и иных частей, являющихся 
общим  имуществом.  Аналогичное  определение 
содержится  и  в  подпункте  39)  статьи  2 
Закона  Республики  Казахстан  «О  жилищных 
отношениях».
Под  нежилым  помещением  в  действующем 
законодательстве  понимается  отдельное  поме-
щение, используемое для иных, чем постоянное 
проживание,  целей  (магазин,  кафе,  мастерская, 
контора  и  тому  подобное),  за  исключением 
частей  жилого  дома  (жилого  здания), 
являющихся общим имуществом (подпункт 27) 
статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»). 
Жилое  помещение  (квартира)  –  это  отдельное 
помещение,  предназначенное  и  используемое 
для  постоянного  проживания,  включающее 
как  жилую  площадь,  так  и  нежилую  площадь 
жилища  (подпункт  42)  статьи  2  Закона  РК  «О 
жилищных  отношениях»).  Общее  имущество 
-  это  части  объекта  кондоминиума  (подъезды, 
лестницы,  лифты,  крыши,  чердаки,  подвалы, 
внеквартирные либо общедомовые инженерные 
системы и оборудование, абонентские почтовые 
ящики,  земельный  участок,  включая  элементы 
благоустройства  и  другое  имущество  общего 
пользования),  кроме  помещений,  находящихся 
в  индивидуальной  (раздельной)  собственности 
(подпункт 24) статьи 2 Закона РК «О жилищных 
отношениях»).
Таким  образом,  анализ  вышеперечисленных 
понятий позволяет нам прийти к выводу, что Закон 
о  долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
распространяет свое действие на строительство 
многоквартирных жилых домов, на которые, по 
сути, в будущем будет распространен правовой 
режим объекта кондоминиума.
Коттедж,  или  иными  словами  индивидуаль-
ный  жилой  дом,  является  самостоятельным 
объектом недвижимости.
В таком случае возникает вопрос: должно ли 
распространяться  на  строительство  коттеджей 
застройщиками с привлечением денег граждан, 
действие  Закона  Республики  Казахстан  от  3 
ноября  1994  года  №  213  «Об  индивидуальном 
жилищном строительстве»? 
Под  индивидуальным  жилищным  строи-
тельством,  согласно  части  второй  статьи  1 
Закона  РК  «Об  индивидуальном  жилищном 
строительстве», 
понимается 
постройка 
индивидуальных  жилых  домов  гражданами, 
на  закрепленном  за  ними  в  установленном 
порядке  земельном  участке  (выделено    мною 
–  Г.Т.),  их  собственными  силами,  подрядным 
или другим, не запрещенным законодательством 
способом.
Таким  образом,  поскольку  земельный 
участок для строительства коттеджного поселка 
отводится не гражданам, а самому застройщику, 
а  также  строится  жилой  дом  не  собственными 
силами  граждан,  а  силами  застройщика  на 
рассматриваемые отношения действие Закона РК 
«Об индивидуальном жилищном строительстве», 
однозначно, не распространяется.
Подобная  же  проблема  правового  регу-
лирования отношений, связанных со строитель-
ством  коттеджных  поселков  с  привлечением 
денег  граждан,  имеется  и  в  законодательстве 
Российской 
Федерации. 
Точки 
зрения 
относительно  правовой  регламентации  указан-
ных отношений при этом расходятся.
Так, А.А. Маковская и Н. Бунина считают, что 
участие  в  долевом  строительстве  коттеджных 
поселков  должно  регулироваться  Законом  о 
долевом  строительстве,  поскольку  в  процессе 
строительства  коттеджных  поселков  создается 
общее имущество [1, с. 35; 2, с. 43]. 
Совсем  иной  точки  зрения  придерживается 
О.Ю.  Скворцов.  В  частности,  он  утверждает, 
что  строительство  коттеджных  поселков  не 
подпадает  под  регулирующее  воздействие 
Закона  о  долевом  строительстве,  поскольку 
возводимый  в  таком  поселке  коттедж  является 
самостоятельным  объектом  недвижимости            
[3, с. 322]. 
А.В. Дикун, проведя анализ понятия «жилой 
дом»,  совершенно  справедливо  приходит  к 

№ 1 (33) 2014 ж. Қазақстан Республикасы Заң шығару институтының жаршысы  
166
выводу,  что  жилой  дом  не  входит  в  состав  ни 
многоквартирного  жилого  дома,  ни  в  состав 
иного  объекта  недвижимости,  так  как  сам 
является индивидуально-определенным зданием 
и,  следовательно,  не  может  являться  объектом 
долевого строительства [4, с. 45-46].
С  одной  стороны,  поддерживая  верность 
сделанных  О.Ю.  Скворцовым  и  А.В.  Дикун 
выводов,  считаем,  что  как  в  России,  так  и  в 
Казахстане на законодательном уровне имеются 
недочеты в данном вопросе. По сути, застройщики 
коттеджных  поселков  применяют  схему 
долевого  участия  в  жилищном  строительстве, 
действовавшую  до  того,  как  требования  к 
застройщикам были ужесточены после мирового 
финансового  кризиса.  А  именно,  застройщики 
привлекают деньги дольщиков (приобретателей 
коттеджей).  При  этом  никто  из  дольщиков  не 
застрахован  от  очередного  кризиса,  потому 
что 
гражданско-правовая 
ответственность 
застройщика  не  застрахована,  они  работают  с 
дольщиками  напрямую,  используют  их  деньги 
для  строительства  коттеджей,  а  не  своими 
средствами, при этом не открывают депозитный 
счет  в  банке-агенте,  как  того  требует  Закон  о 
долевом  участии  в  жилищном  строительстве 
и  т.д.  Очередной  финансовый  кризис, 
мошенничество,  банкротство  застройщика  или 
другая  нежелательная  ситуация  для  дольщика 
(приобретателя  коттеджа)  может  вылиться  в 
очередное  негативное  социальное  последствие, 
что, вероятно, потребует от государства принятия 
очередных мер, направленных на их устранение.
Все это позволяет прийти нам к выводу, что 
действие Закона о долевом участии в жилищном 
строительстве  должно  быть  распространено 
на 
все 
отношения 
по 
строительству 
застройщиками не только многоквартирных, но 
и индивидуальных жилых домов с привлечением 
денег граждан-дольщиков.
В итоге, возвращаясь к проблеме оформления 
отношений  строительства  жилых  зданий  с 
привлечением  денег  граждан  и  юридических 
лиц  иными  договорными  конструкциями, 
необходимо отметить, что подобные действия со 
стороны  застройщиков  порождают  следующие 
негативные последствия: 
•  невозможность  учета  количества  привле-
каемых долевых участников и объемов денежных 
средств,  вносимых  ими,  так  как  сделки, 
совершенные  не  в  виде  договора  долевого 
участия, не подлежат учету; 
• возникновение риска двойных продаж долей 
в строящихся объектах;
•  невозможность  снижения  рисков  долевого 
участника, 
связанных 
с 
неполучением 
оплаченной  доли  в  объекте  недвижимости, 
а  равно  с  неисполнением/ненадлежащим 
исполнением застройщиком своих обязательств, 
ввиду  отсутствия  контроля  над  процессом 
строительства  с  привлечением  денег  долевых 
участников  и  использования  их  денежных 
средств застройщиком;
•  отсутствие  у  долевого  участника  в  строи-
тельстве  прав  дольщика,  а  у  застройщика 
обязанностей  проектной  компании,  регламен-
тированных  императивными  нормами  Закона  о 
долевом участии в строительстве;
•  преодоление  застройщиком  законо-
дательного барьера использования привлеченных 
от долевого участника денежных средств;
•  риск  повторного  массового  неисполнения 
застройщиками обязательств перед дольщиками 
и  невозможность  возмещения    застройщиками 
дольщикам возникших убытков;
• обострение социальной напряженности; 
• вынужденное участие государства в устра-
нении  последствий,  вызванных  массовым 
нарушением  обязательств  застройщиками  по 
сделкам,  заключенным  не  в  рамках  механизма, 
предусмотренного 
Законом 
о 
долевом 
участии  в  жилищном  строительстве,  за  счет 
государственных средств.
Факторами,  которые  негативно  повлияли  на 
возможность  полностью  реализовать  механизм 
долевого  участия  в  жилищном  строительстве, 
являются: 
• настороженность банков в вопросах креди- 
тования проектных компаний;
•  ужесточение  банками  своих  условий  по 
кредитованию  (увеличение  процентных  ставок, 
уменьшение  сроков  кредитования,  высокие 
требования  к  составу  и  количеству  залогового 
обеспечения);
• отсутствие оборотных средств у проект-ной 
компании.
Все  это  привело  к  тому,  что  застройщик 
производит  юридическое  оформление  право-
отношений,  связанных  с  привлечением  денег 
дольщиков,  заключением  иных  сделок,  так 
как  нормы  Закона  РК  «О  долевом  участии  в 
жилищном строительстве» не распространяются 
на  отношения,  связанные  с  инвестированием  в 
строительство  и  другие  альтернативные  схемы 
долевого участия. 
В  своем  выступлении  от  22  апреля  2013 
года  на  совещании,  посвященном  обсуждению 
вопросов дальнейшего развития города Астаны 

167
Трибуна молодого ученого
и  подготовки  к  проведению  ЭКСПО-2017, 

жүктеу/скачать 5,56 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: