«Баєа белгілеу» пјнінен таќырыптар
жүктеу/скачать 2,04 Mb.
|
| 1. Табыстық амал табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық амал бұл табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал болып саналады.
Табыстық әдістерді қолдана отырып, жылжымайтын мүліктің нарық құнын бағалауда келесі әрекеттер жүзеге асырылады: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу үшін алдымен оларға ұқсас объектілердің бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинақталады; жинақталған ақпаратқа талдау жүргізіледі де, оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетін ақша ағынына болжам жасалынады; осы берілген жылжымайтын мүлік түріне инвесторлардың тәуекелдеріне бағалау жүргізіледі; капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебі жүргізіледі; келесі жағдайларға байланысты табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін таңдап қолданылады, егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі алынады. Ал, егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі пайдаланылады. Әлеуетті жалпы табыс шамасы бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде, және оны аса тиімді пайдалану үшін бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептейді. Нақты жалпы табыс осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициентін негізге ала отырып есептелінеді. Бағалау жүргізу уақытында дәл осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте, оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкестендіру үшін, жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін. Таза операциялық табысты анықтау үшін, бағалау объектісінен ескерілетін тұтынушылық сипаттамалары анықталынады. Сонан соң бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын, дәл осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіру мәселелері қарастырылады. Ол үшін келесі қажетті шығындар есептелінеді: 1) тікелей капиталға айналдыру әдісін пайдалану арқылы, объектілерді сәйкес келтіру үшін қажет шығындардың ағымдағы құнының мөлшерінен бағалау объектісінің алынған құны азайтылады; 2) ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану негізінде, қажетті шығындар - болжау кезеңі шекараларында әлде жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде қалыптасқан шығындарға операциялық шығындарды қосу жолымен анықталынады. Қажетті шығындардың көлемін анықтау барысында, егер бағалау объектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты шартта ештеңе айқындалмаған болса, қажетті шығындарды есептеу үшін объектінің табиғи және функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу барысында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі. Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағалардың көмегімен болжанады. Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда, жалпы табысты алуға байланысты иесінің, баланс ұстаушының шығындары ескеріледі. жүктеу/скачать 2,04 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|