Развитие института недвижимости в историческом аспекте
217
ЭКОНОМИКА И ПРАВО
2014. Т. 24. Вып. 4
природные богатства в недрах земли автоматически становились собственностью владельца участка).
Это положение, не отвечавшее фискальным интересам государства, было отменено в 1810 г. ст. 5 и 6
Закона о рудниках и каменоломнях [28. С.245]. По этому закону использование недр допускалось
только на основании акта о концессии, рассматриваемого в Государственном Совете. Позднее в Ко-
декс неоднократно вносились изменения, ограничивающие свободу распоряжения недвижимостями в
общественных интересах. Так, в ХХ в. были предусмотрены ограничения для собственников земель-
ных участков в связи с
проведением линий электропередачи и т.д. В 20-е гг. появились и ограничения
для промышленной недвижимости (лица, сдающие помещения в аренду торгово-промышленным
предприятиям, не могли отказать добросовестному арендатору в продлении договора и т.д.).
Германское законодательство рассматриваемого периода оказало огромное влияние на право-
вую систему европейских государств (кроме Англии): неслучайно она называется романо-
германской. Германское Гражданское Уложение определяет недвижимость как земельный участок и
«пространство, находящееся над поверхностью, так и недра земли, расположенные под нею» [28.
С. 290-291] и движимые вещи, если они «так будут соединены с поземельным участком, что станут
существенной составной частью этого участка». Право собственности на участок не распространя-
лось на полезные ископаемые, имеющие государственное значение (уголь, соль, металл и т.д.). Уло-
жение предусмотрело ряд обременений собственника, вызванных развитием промышленного произ-
водства (обязанность не препятствовать проникновению газов, паров, дыма, копоти, шума и т.д., если
эти воздействия не стесняют его или стесняют в незначительной степени. В то же время впервые ус-
тановлены превентивные (предупредительные) меры по возведению на соседних участках таких со-
оружений, которые «достоверно могли бы иметь недопустимое воздействие на участок».
Германский законодатель предъявляет дополнительные требования к передаче недвижимого
имущества: если для движимостей ключевую правоустанавливающую роль играет сам факт передачи
вещи (здесь вслед за римским законодателем Уложение исключает возможность возврата вещи доб-
росовестным приобретателем, если вещь вышла из
обладания собственника по его воле), то для от-
чуждения недвижимости требуется публичный акт – запись в Поземельной Книге.
В Англии, начиная со второй половины XVII в., произошли существенные изменения в сфере
земельных отношений. Так, парламентским Актом от 1646 г. были упразднены различные земельные
держания (
оммаж, файфы,
рельефы и т.д.). Все они превратились в так называемый
сокаж – сво-
бодное от каких-либо дополнительных условий земельное держание, максимально возможно при-
ближенное к институту собственности. Земля, таким образом, превратилась в товар, который мог от-
чуждаться без прежних ограничений феодально-ленного характера. Англия в рассматриваемый пери-
од выделялась среди других государств Европы в части нормативной базы (она сохраняет свою спе-
цифичность и по настоящее время).
Еще в средние века сформировалось, а в эту эпоху приобрело законченную форму деление ве-
щей на реальные (
real property – реальная собственность) и персональные (
personal property – личная
собственность). Возникновение реальных прав было связано со специфической формой защиты – ре-
альными исками, а также с необходимостью соблюдения большего числа формальностей при отчуж-
дении реальных вещей. Кроме того, определенное влияние на статус земельных и связанных с ними
объектов оказал тот факт, что английское законодательство традиционно относит к праву собствен-
ности все вещные права за некоторыми изъятиями (этим, вероятно, обусловлено существование и
уже упоминавшейся доверительной собственности (траста)). Полагаем, что расширительное понима-
ние английским правом института собственности отчасти может быть объяснено формальной при-
надлежностью Короне всей земли в государстве: английская
property суть не одно и то же с институ-
том собственности в
континентальной системе права, она, скорее, характеризует присвоенность тех
или иных благ определенному лицу (классический пример в этом смысле:
intellectual property, кото-
рая, как известно, к классической собственности имеет лишь отдаленное отношение). В числе одной
из предпосылок такой своеобразной конструкции вещных прав можно назвать и специфический под-
ход к праву собственности вообще, а к праву собственности на недвижимые объекты в особенности:
для английского общего права собственность – категория не только юридическая и экономическая,
но и социальная.