Yessenov forum «ЖАҢа мағыналар»

308 

 

Действующее  предприятие  (бизнес)  –  производственно-экономический  и 

имущественный  комплекс,  используемый  для  осуществления  предпринимательской 

деятельности.  Это  -  живой  организм.  При  осуществлении  оценочной  деятельности 

предприятие  рассматривается  как  единое  целое,  в  состав  которого  входят  все  виды 

имущества,  права  на  это  имущество,  менеджмент  и  др.  Целью  проводимой  оценки 

стоимости бизнеса является расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия. В 

деловой практике различаются три основных подхода к оценке стоимости бизнеса: 

затратный подход; 

доходный подход. 

сравнительный (рыночный) подход [2].     

В  зависимости  от  конкретной  ситуации,  результаты  каждого  из  трех 

представленных  на  рисунке  1  подходов  могут  в  большей  или  меньшей  степени 

отличаться  друг  от  друга.    Выбор  итоговой  оценки  стоимости  зависит  от  назначения 

оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.  

 

 

 

Подходы к оценке 

бизнеса 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходный 

Сравнительный 

Затратный 

Метод 

капитализации 

Метод  компании-

аналога 

Метод 

стоимости 

чистых активов 

Метод 

дисконтирования 

будущих доходов 

Метод сделок 

Метод 

ликвидационной стоимости 

 

Метод 

отраслевых 

коэффициентов 

 

Примечание – составлено автором  

 

Рисунок 1 - Классификация методов оценки 

 

На практике подходы могут давать совершенно различные показатели стоимости. 

Этому есть научное объяснение,  

во-первых, рынки являются несовершенными, предложение и спрос не находятся 

в равновесии;  

во-вторых, 

потенциальные 

пользователи 

могут 

быть 

неправильно 

информированы, производители могут быть неэффективны и др. 

Эти  подходы  отличаются  исходными  положениями,  которые  лежат  в  основе 

каждого их них. 

Применение  доходного  подхода. Доходный  подход  при  оценке  объектов 

недвижимости включает два метода: 

-метод капитализации доходов; 

-метод дисконтированных денежных потоков. 

Капитализация  дохода  представляет  собой  совокупность  методов  и  приемов, 

позволяющая оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной возможности 

приносить  доход.  Метод  капитализации  доходов  используется  при  оценке 

недвижимости,  приносящей  доход  владельцу.  Доходы  от  владения  недвижимостью 

могут,  например,  представлять  собой  текущие  и  будущие  поступления  от  сдачи  ее  в 

309 

 

аренду,  доходы  от  возможного  прироста  стоимости  недвижимости  при  ее  продаже  в 

будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, 

так и из стоимости земельного участка. 

В  качестве  показателя,  описывающего  будущие  доходы,  выбирается  чистый 

операционный  доход.  Он  представляет  собой  рассчитанную  устойчивую  величину 

ожидаемого годового чистого  дохода, полученного от  оцениваемого имущества после 

вычета  всех  операционных  расходов  и  резервов,  но  до  обслуживания  долга  по 

ипотечному  кредитованию,  если  таковое  имеет  место,  и  учета  амортизационных 

отчислений. Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество 

будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот 

доход прогнозируется для одного наиболее характерного года [3].     

Расчет  чистого  операционного  дохода  начинается  с  расчета  потенциального 

валового  дохода  (ПВД),  представляющего  собой  ожидаемую  суммарную  величину 

рыночной арендной платы. И других доходов последнего до даты оценки года. Расчет 

ПВД  требует  от  оценщика  знания  рынка  аренды,  к  которому  относится  оцениваемое 

имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, 

его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. 

Потенциальный  валовой  доход  -  доход,  который  можно  получить  от 

недвижимости  при  100%-ном  использовании  без  учета  всех  потерь  и  расходов.  ПВД 

оценивается  на  основе  анализа  текущих  ставок  и  тарифов,  существующих  на  рынке 

недвижимости  для  сравнимых  объектов.  Оценщик  должен  проводить  сравнение 

оцениваемого  имущества  с  другими  аналогичными,  сдаваемыми  в  аренду  объектами 

собственности  и  делать  поправки  на  различия  между  ними.  Если  объекты  сходны  за 

исключением  одного  или  нескольких  существенных  компонентов,  то  поправки 

(корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину 

поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным 

путем. Однако, полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий 

(недозагруженности)  объекта  собственности,  недосбора  арендной  платы.  То  есть 

оцениваются  предполагаемые  потери  от  недоиспользования  объекта  недвижимости  и 

потери при сборе платежей.  

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: 

-ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, 

которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, 

риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 

-нормы  возврата  (возмещения)  капитала.  Под  возвратом  капитала  понимается 

погашение  суммы  первоначальных  вложений.  Причем  этот  элемент  коэффициента 

капитализации  применяется  только  к  изнашиваемой,  т.е.  теряющей  стоимость,  части 

активов. 

Ставка дохода на капитал строится на базе: 

-безрисковой ставки дохода; 

-премии за риск; 

-премии за низкую ликвидность недвижимости; 

-премии за инвестиционный менеджмент. 

Безрисковая  ставка  дохода. Она  используется  в  качестве  базовой,  к  которой 

добавляются  остальные  (ранее  перечисленные)  составляющие.  Для  определения 

безрисковой  ставки  можно  пользоваться  как  среднеевропейскими  показателями  по 

безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских 

показателей  к  безрисковой  ставке  прибавляется  премия  за  риск  инвестирования  в 

310 

 

данную  страну,  так  называемый  страновой  риск.  Безрисковая  ставка  определяет 

минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. 

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют 

более  высокую  степень  риска,  зависящую  от  особенностей  оцениваемого  вида 

недвижимости.  Чем  большим  является  риск,  тем  выше  должна  быть  величина 

процентной ставки для его компенсации. 

Премия  за  низкую  ликвидность.  Ликвидность  показывает,  насколько  быстро 

недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно 

низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. 

Премия  за  инвестиционный  менеджмент.  Чем  более  рискованны  и  сложны 

инвестиции,  тем  более  компетентного  управления  они  требуют.  Инвестиционный 

менеджмент  не  следует  путать  с  управлением  недвижимостью,  расходы  по  которому 

включаются в операционные расходы [4].      

Применение  сравнительного  (рыночного)  метода.  Сравнительный  (рыночный) 

подход представлен: 

-методом сравнения продаж; 

-методом валового рентного мультипликатора. 

Метод  сравнения  продаж.  Данный  метод  основан  на  сопоставлении  и  анализе 

информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 

3-6  месяцев.  Основополагающим  принципом  метода  сравнительных  продаж  является 

принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор 

не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. 

Под  полезностью  понимается  совокупность  характеристик  объекта,  определяющих 

назначение,  возможность  и  способы  его  использования,  а  также  размеры  и  сроки 

получаемого  в  результате  такого  использования  дохода.  Данный  метод  является 

объективным  лишь  в  случае  наличия  достаточного  количества  сопоставимой  и 

достоверной  информации  по  недавно  прошедшим  сделкам.  Этот  метод  требует  базы 

данных  по  совершенным  сделкам,  включающей  информацию  об  условиях  и  ценах 

сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель 

или  продавец  в  условиях  финансового  давления,  являлись  ли  обе  стороны  сделки 

независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали 

ли  экономически  рационально,  было  ли  финансирование  типичным  для  рынка.  Для 

анализа  сделок,  произведенных  с  объектами,  сопоставимыми  с  оцениваемым, 

необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. 

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). 

Валовой  рентный  мультипликатор  —  это  отношение  продажной  цены  или  к 

потенциальному, или к действительному валовому доходу. 

Применение затратного метода. Этот метод включает несколько этапов: 

Определяется  стоимость  земельного  участка,  на  котором  находятся  здания, 

сооружения. 

Оценивается  восстановительная  стоимость  или  стоимость  замещения  здания  и 

сооружения на действительную дату оценки. 

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в 

текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из 

тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по 

такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной 

стоимости  не  представляется  возможным  или  целесообразным,  производится 

определение стоимости замещения. 

311 

 

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих 

ценах  на  действительную  дату  оценки  объекта  с  полезностью,  равной  полезности 

оцениваемого  объекта,  однако  с  использованием  новых  материалов  в  соответствии  с 

текущими стандартами, дизайном, планировкой. 

Рассчитывается  ли  стоимость  воспроизводства  или  замещения,  должно  быть 

отражено  в  отчете,  причем  выбор  следует  ясно  обосновать  для  предупреждения 

неправильного понимания. 

Определение полной стоимости строительства включает расчет: 

-прямых  издержек  (стоимости  материалов,  амортизационных  отчислений, 

стоимости  временных  зданий,  сооружений,  инженерных  сетей,  коммунальных  услуг, 

заработной  платы  строительных  рабочих,  стоимости  мероприятий  по  технике 

безопасности и т.п.); 

-косвенных  издержек  на  оплату  профессиональных  услуг  архитекторов, 

инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных 

расходов  застройщиков,  оплату  лицензий,  процентов  по  строительным  ссудам, 

маркетинговых  расходов  на  продажу  или  на  перепродажу  собственности,  рекламных 

выплат  в  течение  строительства,  расходов  на  изменение  права  собственности. 

Использование  издержек  замещения  вместо  издержек  воспроизводства  в  процессе 

оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы; 

-предпринимательского дохода. 

Предпринимательский  доход  представляет  собой  сумму,  которую  инвестор 

планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности 

по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский 

доход определяется в 15% затрат на строительство [5].     

На  сегодняшний  день  в  большинстве  случаев  объектом  оценки  является  не 

абсолютное  (полное)  право  собственности  на  земельный  участок,  а  лишь  право 

пользования  долгосрочной  арендой.  Соответственно  рыночным  выражением  этого 

оцениваемого  права  является  уже  не  рыночная  (продажная)  стоимость  земельного 

участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды. 

Оценка стоимости зданий и сооружений 

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен 

не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий 

и  сооружений.  Это  позволит  ему  составить  подробное  описание  объекта  оценки,  где 

будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. 

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: 

-методом  сравнительной  единицы  (разрабатываются  нормативы  затрат  на 

строительные  работы,  умножаются  на  площадь  или  объем  оцениваемого  объекта, 

вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта); 

-методом  поэлементного  расчета  (разбивка  здания  на  отдельные  компоненты  и 

расчет  расходов,  требуемых  для  установки  конкретного  компонента  в  строящемся 

здании на дату оценки); 

-индексным  способом  оценки  (балансовая  стоимость  объекта  умножается  на 

соответствующий индекс для переоценки основных фондов). 

Определение износа зданий и сооружений. 

После  определения  полной  стоимости  восстановления  или  замещения  из 

полученной  величины  вычитается  износ  для  расчета  остаточной  стоимости  объекта. 

Понятие  «износ»,  используемое  оценщиками,  и  понятие  «износ»,  используемое 

бухгалтерами, отличаются друг от друга. 

312 

 

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и 

сооружений: 

-метод срока жизни; 

-метод разбиения 

Применение сравнительного метода. 

Сравнительный  или  рыночный  подход  -  совокупность  методов  определения 

стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется 

один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными 

уже проданными капиталовложениями. 

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества 

зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее 

имущество [6].     

Согласно  сравнительному  подходу,  стоимость  объекта  определяется  ценами 

предложений  или  недавних  сделок  купли-продажи  схожих  по  своим  характеристикам 

(сравнимых)  объектов,  после  внесения  к  этим  ценам  поправок,  компенсирующих 

отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. 

Особенностью сравнительного подхода к оценке является ориентация итоговой 

величины  стоимости,  с  одной  стороны,  на  рыночные  цены  купли-продажи  акций, 

принадлежащих  сходным  компаниям,  с  другой  стороны,  на  фактически  достигнутые 

финансовые результаты. 

Особое внимание уделяется: 

- теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, 

особенностям применяемых методов; 

- критериям отбора сходных предприятий; 

-  характеристике  важнейших  ценовых  мультипликаторов  и  специфик  их 

использования в оценочной практике; 

- основным этапам формирования итоговой величины стоимости; 

- выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, 

внесению поправок. 

Сравнительный  подход  к  оценке  бизнеса  предполагает,  что  ценность  активов 

определяется  тем,  за  сколько  они  могут  быть  проданы  при  наличии  достаточно 

сформированного  финансового  рынка.  Другими  словами,  наиболее  вероятной 

величиной  стоимости  оцениваемого  предприятия  может  быть  реальная  цена  продажи 

аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. 

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его 

применения,  а  также  объективность  результативной  величины,  являются  следующие 

базовые положения: 

Оценщик  использует  в  качестве  ориентира  реально  сформированные  рынком 

цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка 

фактическая  цена  купли-продажи  предприятия  в  целом  или  одной  акции  интегрально 

учитывает  многочисленные  факторы,  влияющие  на  величину  стоимости  собственного 

капитала  предприятия.  К  таким  факторам  можно  отнести  соотношение  спроса  и 

предложения  на  данный  вид  бизнеса,  уровень  риска,  перспективы  развития  отрасли, 

конкретные  особенности  предприятия  и  т.д.  Это  в  конечном  счете  облегчает  работу 

оценщика, доверяющего рынку; 

Сравнительный  подход  базируется  на  принципе  альтернативных  инвестиций. 

Инвестор,  вкладывая  деньги  в  акции,  покупает,  прежде  всего  будущий  доход. 

Производственные,  технологические  и  другие  особенности  конкретного  бизнеса 

интересуют  инвестора  только  с  позиции  перспектив  получения  дохода.  Стремление 

313 

 

получить  максимальный  доход  на  размещенные  инвестиции  при  адекватном  риске  и 

свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен; 

Цена  организации  отражает  ее  производственные  и  финансовые  возможности, 

положение  на  рынке,  перспективы  развития.  Следовательно,  в  аналогичных 

предприятиях  должно  совпадать  соотношение  между  ценой  и  важнейшими 

финансовыми  параметрами,  такими,  как  прибыль,  дивидендные  выплаты,  объем 

реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих 

финансовых  параметров  является  их  определяющая  роль  в  формировании  дохода, 

получаемого инвестором [7].     

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный 

подход предполагает использование трех основных методов: 

- метод компании-аналога (метод рынка капитала); 

- метод сделок (метод продаж); 

- метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). 

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала основан на использовании 

цен,  сформированных  открытым  фондовым  рынком.  Таким  образом,  базой  для 

сравнения  служит  цена  на  единичную  акцию  акционерных  обществ  открытого  типа. 

Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного 

пакета акций. 

Метод  сделок,  или  метод  продаж  ориентирован  на  цены  приобретения 

предприятия  в  целом  либо  контрольного  пакета  акций.  Это  определяет  наиболее 

оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного 

пакета акций. 

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений - основан 

на  использовании  рекомендуемых  соотношений  между  ценой  и  определенными 

финансовыми  параметрами.  Отраслевые  коэффициенты  рассчитаны  на  основе 

длительных 

статистических 

наблюдений 

специальными 

исследовательскими 

институтами  за  ценой  продажи  предприятия  и  его  важнейшими  производственно-

финансовыми характеристиками.  

 

ЛИТЕРАТУРА 

 

1.Т. Коупленд, Т. Коллер, Дж. Муррин. Стоимость компаний. М., ЗАО «ОЛИМП-

БИЗНЕС», 2019, 25-51 с. 

2.Парамонова Т.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. – 

М.: КноРус, 2016. – 288 с. 

3.Бусов  В.И.  Оценка  стоимости  предприятия  (бизнеса).  Учебник  для 

академического бакалавриата. – Люберцы: Юрайт, 2016. – 382 с. 

4.Ларченко А.П. Оценка бизнеса: подходы и методы. – СПб.: Team, 2016. – 184 с. 

5.Мжельская  И.В.  Оценка  недвижимости.  Учебное  пособие.  –  Новосибирск.  – 

2017. 0164 с. 

6.Мищенко  В.В.  Оценка  недвижимости.  Электронное  учебное  пособие.  – 

Кемерово: КузГТУ, 2018. 

7.Пименова Т.Н. Эволюция подходов к проведению экономического анализа при 

оценке стоимости предприятия (бизнеса

) // Экономика и управление собственностью. – 2015. 

- №1. – 63-67 с. 

 

 

314 

 

жүктеу/скачать 7,85 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: