Салыстырмалық тәсіл
жүктеу/скачать 38,91 Kb.
|
|
2.3 Салыстырмалық тәсіл Бұл салыстырмалы және бағаланатын жылжымайтын объектініңбірліктер өлшемі.Бірліктер өлшемі 1ш.м. (кв.м.),1ш.м. тұрғын алаңы, 1ш.м. жалпы алаңы, 1куб.м, 1пәтер, 1га, 1 жүздік (сотка) жәнетағы басқаболуымүмкін. Жылжымайтын мүлік түрінің кейбіреуін табыс әкелетін бағатүрінде есептейді. Мысалға, гараждарды салыстыруға болады. Табысәкелетін бірлік бір машинаның тұрағы болып табылады. Жылжымайтын объектілерді салыстыру үшін табыс қатынасын сатубағасына жиі қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру объектісі болып валюталық рента мультипликатры (немесе оны басқаша жалпытүсім мультипликатры деп те атайды), немесе жалпы капитализациякоэффициенті табылады. Жалпы ренталық мультипликатор – бұл сатылу бағасы немесепотенциалды жалпы түсім, немесе нақты түсім арасындағы қарымқатынас. Осындай және басқа да түсімдердің түрлерін қолдану оларың өсу жағдайларына байланысты анықталады. Потенциалды жалпы түсім, яғни жылжымайтын объектіні біржылға бағалаудан түскен қайтарым жиі қолданылады, себебі нақтылы жалгерлік төлем қойылымын анықтау жеңіл болып табылады. Жалпы түсімді нақты есептеуге қажетті жылжымайтын объектінітолық анықтап шығару оған қарағанда қиынырақ.Егер де бағаланатын және салыстырмалы объектінің орналасуайырмашылығы болса, онда олардың бағасы мен жалдамалы төлем ставкаларында қарастырылған деп ойластырылады, бұл жағдайдаоларға түзетулер енгізілмейді. Жалпы капитализация коэффициенті (жалпы түсім ставкасы) – олкапитализация түсімінің әдісінде қолданылатын негізгі коэффициент.Берілген коэффициентті есептеу үшін бағаланатын ақша ағымынажақын маңыздылық беретін салыстырмалы объектілер іріктеп алынады. Мұндай тәсіл бағалаушы маманға тікелей капитализация әдісінқолдана отырып болжанған пайданы бағаланатын объектінің нарықтық баға кұнына айналдыруға мүмкіндік береді. Әр түрлі жылжымайтын объектілерді салыстыру үшін түрлі салыстыру бірліктері қолданылатындықтан, бағаланатын және салыстырмалы объектің бір бірлікөлшемінде анықталғаны өте маңызды. Бағаланатын және әр түрлі салыстырмалы обьектілерарасындағы ерекшелік есебін анықтаудабағаға түзету енгізу. Егер екі жылжымайтын мүлік обьектісі бір-бірімен ұқсас болып,бір элементі сәйкес келмесе, онда оның бағасы мен сол элементтіңнарықтағы құнына сәйкес айырым түзету өлшемініңқажеттілігінкөрсетеді. Сарапшы-бағалаушы салыстырмалы обьектінің бағалауына түзету жүргізу, ол бағаланатын обьектінің ерекшелігін айқындау. Бұлобьектінің сатылу бағасын анықтау үшін қажет. Демек, салыстырмалы обьектінің бағасы белгілі, ал бағаланатын обьектінің бағасыбелгісіз. Бұл жағдайда пайыздық түзетуді қолдану өте қажет. Сондықтан пайыздыққатынастарды белгісіз өлшемді анықтап айту мүмкінемес. Мысалы, бағалаушы бағаланатын обьектілердің орналасу жерінеқарай - 10% жоғары немесе обьектініңқұрылыс сапасына қарай салыстырмалы обьектіден - 5% төмен деп алады. Түзетудің ерекшелігі бұл сатып алушының көз қарасына қарайбағаланатын обьектінің сипаттамалық артықшылығы (кемшілігі). Сондықтан түзету кезінде сол сипатталатын обьектініңқұрылысы кезіндеқанша шығын кететінін есептеу қажет емес. Мысалы, егер үйді жақсартуына 1000 доллар кетсе, сол жақсартудан сатып алушы 2000 доллар төлеуге дайын болса, онда түзетумөлшерлеу өлшемі 2000 доллар құрайды. Түзетуді анықтау тәсілі.Түзету өлшемін анықтау үшін келесідей әдістер қолданады: 1 Екі бірдей сату обьектісін талдау; 2 Регрессиондық талдау; 3 Элементі бойынша. Бағалау тәжірибесі түзету жүргізу кезінде нарық ақпаратының негізінде орындалуын талап етеді. Осы көзқарасты түзету өлшемін сыңарлас салыстырмалы әдісі арқылы анықталады. Сыңарлас деп – екі бірдей жеке жылжымайтын мүлік обьектісініңсипатына қарай сатылуы. Сарапшы-бағалаушы түзету ретінде салыстырмалы обьектісінің нақты бағасын қолданып бағалау керек. Осы әдістің мақсаты, егер салыстырмалы обьектінің бір ерекшелігібар болса, онда сату бағасының айырымы осы элементін қосып анықталады. Мысалы, берілген екі обьект, бірақ бір ерекшелігі бар. Уақытынақарай өзгерістер жоқ. 1) Дача (қаладан 32 км қашық) кірпіш, коммуникациясы бар, сатылу бағасы – 72 000 доллар; 2) Дача (қаладан 30 км қашық) кірпіш, коммуникациясы бар, саунасы бар, сатылу бағасы – 88 000 доллар; 88 000 – 72 000 = 16 000. Мұнда бір ерекшелігі саунаның бар болуы. Сондықтан қортындыжасау негізінде, саунаның нарықтық бағасы 16000 долларға тең. Берілген элементке түзету енгізу 16000 доллар құрайды. Регрессиондық талдау әдісі.Бұл нарық ақпараттың кең көлемде және сапалы талдаудын қамтамасыз етілуі. Сатуды талдау кезіндегі түзетулер енгізу процесініңнегізгі салым әдісі болып табылады. Сондықтан түзету коэффицентінесептеу кезінде «түзетуді көбейту» мүмкіндігі қолданылады.Бұл жағдай бір-бірімен байланысқан әр түрлі көп салыстырмалы элементтердіңбар болуынан. Демек, жеке сипатын анықтау үшін оны нарықтағытұрғын үйдің жеке ерекшелігін зерттеп, құнның өлшем салым жиынтығын анықтау керек. Дәстүрлі әдіске қарағанда салыстырмалы сату обьектісін математикалық әдіспен талдау күрделі есептеу техникасын қажет етеді. Жылжымайтын мүлік құнын бағалау кезінде түзету өлшемін регрессиондық талдауы және оның мынадай формуласы арқылы: А) Ус=В*х(20) Мұндағы: Ус –жылжымайтын обьектініңқұнының есебі; В – салыстырмалы бірлік үшін алынатын коэффициент; Х –жылжымайтын мүлікті бағалау үшін өлшенген ақпарат. Мысал: Нарықты зерттеу кезінде бағаланатын обьектінің ауданын анықтаукерек. Алматы қаласының 1 ш.м тұрақталмайтын үйдің өлшемі 1 ш.м– 1738 доллар құрайды. Ал біздің бағаланатын обьектінің ауданы882,14 кв. м. Анықтау керек жылжымайтын мүліктіңқұнын. Ус =1738*82,14=142759 доллар Бағаланатын объект құны 142759 доллар тұрады. Б) Ус= B*x+a+c+…n (21) Мұндағы: а,с,n – оң және теріс түзету коэффиценті. Мысал: Бағалаушының есебі бойынша бірінші есепке қосымша есеп берілген. Бағаланатын обьект – 4500$ қымбат тұрады (жақсы жағдайынақарай). Бірақ – 2250$ арзан (орналасу жағдайына қарай). Ус=142500+4500-2250=145009 доллар В) Ус=А+в+с+n (22) Мұндағы: А – базалық өлшем; в,с, n - әр түрлі түзету коэффиценті. Егер бағалаушы жылжымайтын мүліктің базалы нарықтық бағасын – 142500 деп алса, онда сарапшы-бағалаушы физикалық жәнеорналасу жеріне қарай түзету есебін жасайды(екінші есепке сәйкес). Ус =142500+4500-2250=144750=145000 доллар Г) Ус=А *(100%+в+с+n) (23) Сарапшы-бағалаушы бағаланатын жылжымайтын мүлігі - 3% жақсы (жағдайын қарай) және 2% (орналасуына қарай) төмен. Сонда: Ус=142500*(100+3-2)=143925 доллар. Жылжымайтын мүлік нарықтық секторларының дамуына қарай,мысалы, нарықтағы тұрғын үй сарапшы-бағалаушы көп фактордысызықтық және сызықтық емес модельде қолдап қарастырады. Ус= ∑ aixi(24) Мұнда: аі –регрессиондық коэффицент; Хі-әр түрлі айнымалы, факторға сәйкес жылжымайтынмүлік обьект құнына әсері. Мұндай модельді қолдану кезінде көп массивті обьектіні сату сатып алу мәміленің көп болуы элементтіңқұнын септеу үшін түзетудіңқажеттілігін анықтау, бұл нарықтың көрсеткішімен тозудың есебіналғанда алынатын құн қатынасы. Түзету түрлері. 1 Абсолютті көрсеткіштер түрінде түзету; 2 Пайыздық түзету; 3 Жалпы түріндегі талдамалы түзету; 4 Пайыздық куммулятивтік түзету. Абсолютті көрсеткіштер түрінде түзету –бұлақшалайтүріндегі түзету. Бұл салыстырмалы жылжымайтын мүліктің сату бағасына қосылу немесе алыну соммасы. Пайыздық түзету – түзету өлшемінің нақтылығын анықтау кезінде қолданады. Түзетулер келесідей көрсеткіштерді қолданады: уақытына қарай; орналасу жері мен мәмілені қаржыландыру ерекшеліктері; бағаланатын обьектінің орналасу аймағына қарай. Жалпы түріндегі талдамалы түзетулер – бұл қай түзету біріншіалынса, сол пайыздық көрсеткішті салыстырмалы жылжымайтынмүліктің сату бағасына көбейтіледі, сонан соң шыққан сомманың келесі түзетуге көбейтіледі. Солай барлық түзетулер есебін енгізгенгедейін түзетулер жүргізіледі. Жалпы талдау сату саны көп жылжымайтын мүліктің нарығындақолданылады. Жеке бағаланатын обьектілер мен әрбір салыстырмалыобьектінің талданылған жиынтығын құрайды[8]. 4 – кесте 3 салыстырмалы обьект берілген мысал
618000-612000=6000 доллар Салыстыратын объект арасындағы баға айырымы 6000 доллар,сондықтан жоғары немесе төменгі деңгейдегі өлшем 1% құрайды. Бағалаушы бағалатын обьект құнын 2 обьектінің орташа бағасынанықтау арқылы шешеді. Орташа бағасы = (618000+612000)/2 = 615000 доллар. Объект құнына әсер ететін түзетулер.Бағаланатын объектініңқұнына мынадай түзетулер жүргізіледі: 1 Мүліктік құқыққұрамы; 2Қаржыландыру шарты; 2.1 Ипотекалыққарыздар коэффиценті; 2.2 Пайыздық ставка; 2.3 Қарыз мерзімі; 2.4 Амортизация; 2.5 Қатысушылар туралы келісім шарт; 3 Сату жағдайы; 3.1 Қарапайым немесе ерекше төлем; 3.2 Сатып алушы мен сатушының білімі мен шешімніңқабылдануы; 4 Уақыты; 5 Орналасу жері; 5.1 Экологиялыққызығушылық; 5.2 Коммуникация; 5.3 Мерейлік, абыройлық; 6 Физикалық сипаттамасы; 6.1 Физикалық параметрлері; 6.2 Құрылыстың жүргізілуі мен сапасы; 6.3 Жайлылығы; 6.4 Функционалды пайдалылығы. Бағалаушы ұқсас және жақын орналасқан соңғы үш объектіні сатуылу ақпараттын пайдаланады. Бесінші этап.Салыстырмалы объектінің сату бағасынатүзету енгізу үрдісі Сату объектісіне сату бағасына түзетулер енгізіледі, егер салыстырмалы және бағаланатын объектілер арасындағы салыстыру элементтердің барлығы анықталып жүргізіледі. Бағаланатын объектініңерекшелігі мына жағдайда қарастырылады: 1 Егер салыстырмалы жылжымайтын мүлік сапасының кей мәнібойынша элемент бағаланатын объектіден жайлы болса, онда бағаланатын объектініңқұнынан алынады; 2 Егер салыстырмалы жылжымайтын мүлік сапасының кей мәнібойынша элемент бағаланатын объектіден төмен болса, онда бағаланатын объектініңқұнына қосылады. Мысал. Бағаланатын телім салыстырмалы телімге қарағанда 500доллорға жақсы (топологиялық орналасуына қарай) , егер салыстырмалы телім 6000 доллорға сатылса, онда 6000+500=6500 доллардықұрайды. Салыстырмалы сату объекті мен бағаланатын объект арасындағы қатынастардан мынандай варианттарды алуға болады: 1-вариант.Салыстырмалы және бағаланатын объект біріңғай сипатқа ие болса, онда оған түзету жүргізілмейді. 2-вариант.Бағаланатын объект 10% салыстырмалы объектіден жоғары, ондасалыстырмалы объектініңқұны 10%-ке көтеріледі. Х=1+10%*1=1*(1+0,1) = 1,1 3-вариант.Бағаланатын объект 10% төмен Х=1-1=1*(1-0,1) = 0,9 Демек бағаланатын объектініңқұнын анықтау үшін салыстырмалы объектінің бағасын 0,9 немесе 1,1-ге көбейтуге болады. 0,1 немесе 10% -пайыздық түзету 4-вариант.Салыстырмалы объект бағаланатын объектіден 10% жоғары, са лыстырмалы объект бағасы төмен болады, сондықтан оның айырымын есепке алу үшін 1=(Х+10%)*Х 1=Х*(1+0,1) 1=Х*1,1 Х=1:1,1 Х=0,909(25) Сонан соң бағаланатын объект құнының есебін анықтау үшін онысалыстырмалы объектқұнынан алу керек (1-0,909=1,1). 5-вариант.Салыстырмалы объект бағаланатын объектіден 10% төмен, салыстырмалы объект бағасы жоғары болады, сондықтан оның айырымын есепке алу үшін 1=(Х-10%)*Х 1=Х*(1-0,1) 1=Х-0,1Х Х=0,9 Х Х=1,11 (26) Сонан соң бағаланатын объект құнының есебін анықтау үшін онысалыстырмалы объект құнына бөлу керек . Түзетуді тізбектеп енгізу.Әр пайыздық түзету жүргізу кезінде тізбектеу процессін сақтаукерек. Бағалаушы аралық көрсеткіш бағаны және тізбектеулі түзетудіқолдану арқылы талдамалы бағаны алады. Бірінші түзету пайыздық түрдегі, салыстырмалы объектінің сатубағасына көбейтеді. Екінші түзету, талданылған (алынған) бағаға көбейтеді. Бұл тізбектелінген түзетудің барлығын қамтуы керек. Түзету пайыз жиынынқосып есептеу дұрыс шешімді бермейді, сондықтан түзетулерді тізбектеп жеке есептеулер жүргізіледі[5]. 3ТОО «Reveal LTD» кәсіпорын бизнесін бағалау 3.1 ТОО «Reveal LTD» кәсіпорынының технико-экономикалық сипаттамасы Бағалау нысанының орналасу орны Бағалау нысаны – жалпы аумағы 0,1025 га жерде орналасқан, ЖШС«Reveal LTD» компаниясының жекеменшігіндегі автозаправкалық станциясы.Жекеменшік құзырындағы жер бөлігіне қоршау салынбаған және асфальт жайылған. Барлық коммуникациямен қамтылған: Сумен жабдықтау – орталықтандырылған Канализация – септик Жылыту- электрлі Бағалау нысаны Алматы қаласы,Көксу районы, Алматы-Өскемен автотрассасында орналасқан. 4 – кесте Жер телімінің сипаттамасы
Тексеру жүргізілу күні 10.02.2011 ж. бағалау нысанының жағдайы жақсы күйде болғаны және 4 бірлік құрайтын ГСМ- ға арналған жанар жағар май резервуарлары бар екенгігін көрсеткен. 3.2Салыстырмалы тәсілді пайдалана отырып нысанның құнын шығару Нысанның нарықтық құнын анықтау үшін Алматы облысы,Балпык би даңғылы ауданына маркетингтік зерттеу жұмыстары жүргізілді. Бұл тәсіл бойынша мәліметтер қорын бағалау нысанына сипаттамасы бойынша дәлірек және жақынырақ аналогтарды жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу Интернет сайтынан www.krisha.kz алынады. Осыдан нысанның ауданы неғұрлым азырақ болса , соғұрлым 1 м.кв аудан бағасы жоғары есептеледі. 7 – кесте Жүргізілген анализ негізінде бағалау нысанына коммерциялық сипаттамасы бойынша көбірек ұқсас аналогтар
8 – кесте Мүмкін болатын дәлірек бағаны анықтау үшін бағалау нысанының құнына әсер ететін аналогтар сипаттамалар
Осылайша,бағалау нысанының саластырмалы тәсілі арқылы есептелген құны 17 736 995( он жеті миллион жеті жүз отыз алты мың тоғыз жүз тоқсан бес) теңгені немесе 121 096 (жүз жиырма бір мың тоқсан алты) АҚШ долларын құрады. 3.3 Бағалау нысанының құнын шығындық тәсілмен бағалау Берілген тәсіл бойынша бағалау нысанының құны мына формуламен есептеледі: Vo = Vзд + Vзу, (26) Мұндағы : Vo – Ғимарат, құрылыс мен жер телімінің құны; Vзд – Ғимарат пен құрылыстың құны; Vзу– Жер телімінің құны. Жер телімін нарақтық мәліметтерді қолдана отырып нарықтық құнын анықтау Бұл салыстыру жұмыстары жүргізілгенде Алматы облысы нарық конъюктурасына зерттеу жұмыстары жүргізілді. Бұл тәсіл бойынша мәліметтер қорын бағалау нысанына сипаттамасы, жалпы ауданы,қолдану мақсаты,орналасу жері бойынша дәірек және жақынырақ аналогтарды жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу Интернет сайтынан www.krisha.kz алынады. Осыған орай нысанның ауданы неғұрлым азырақ, соғүрлым 1 м.кв аудан бағасы жоғары есептеледі. 9- кесте Жүргізілген анализ негізінде бағалау нысанына коммерциялық сипаттамасы бойынша көбірек ұқсас аналогтар
Мүмкін болатын дәлірек бағаны анықтау үшін бағалау нысанының құнына әсер ететін аналогтар сипаттамаларына төменгі кестеде көрсетілгендей түзетулер енгізу керек: 10 кесте Осылайша,бағалау нысанының жоғарыдағы әдіспен есептлген бағасы 2 801 092(екі миллион сегіз жүз бір мың тоқсан екі) теңге немесе 19 124( он тоғыз мың жүз жиырма төрт ) АҚШ долларын құрады. Ғимарат пен құрылысты шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау. Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Бұл тәсілде қолданылатын басты формула: ТҚКҚ= УПВС69 х И69-84 х И89-91 х И91-дата оценки х V, (26) Мұндағы : ТҚКҚ – бағалау жүргізілген күнгі ғимараттың толық қалпына келтіру құны; УПВС69 – құрылыс құнының үлесті көрсеткіші (1 м3) 1969 ж бағасында ; И69-84 –1984 ж. құрылыс құнының қайта санау бағасы; И89-91 - 1991 ж. құрылыс құнының қайта санау бағасы .; И91-бағалау жүргізілген күні – бағалау жүргізілген күнгі құрылыс құнының қайта санау бағасы; V– ғимарат көлемі. Физикалық тозу салыну жылын, негізгі материалдарын, қызмет көрсету мерзімін және толық қарау жұмыстары кезіндегі нақты физикалық тозуды ескере отырып алынған. 11 - кесте Құрылыстың нарықтық құнын УПВС жинағы көмегімен шағандық тәсілді қолдану
Осылайша шығындық тәсілмен құрылыстың нарықтық құны : 434 793 теңгенемесе 2 968 АҚШдолларын құрады. 12- кесте Сыйымдылықтардың нарықтық құнын УПВС жинағы көмегімен шағандық тәсілді қолдану
Осылайша шығындық тәсілді пайдалана отырып сыйымдылықтардың нарықтық құны : 1 816 954 теңге немесе 12 405 АҚШ долларын құрады. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық құнын анықтау. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық құны бастапқы құнға түзету енгізу әдiсімен анықталған. Есептеулер үшiн ортақ формула: Снарық. = Сп х Кфи, (27) Мұндағы : Снарық.–нарықтық құны; Сп–бастапқы құны; Кфи– физикалық тозу коэффициенті. Тозуды есептеу «Негiзгi қорлардың толық қалпына келтiруге амортизациялық төлемдерiнiң бiртұтас нормасы» негізінде жасалады. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық құнының толық есептеуi төмендегі кестеде келтiрiлген: 13 – кесте Негізгі қорлар
жүктеу/скачать 38,91 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||