1-тарау. ҚАзақстанда жер қатынастарын реформалау жер меншігі және жерді пайдалану
Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері
жүктеу/скачать 2,93 Mb.
|
лекц.каз.ЖРБ.17г.
| Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері
Нарық қағидаларына сай жер учаскесі – жылжымайтын мүлік болып табылады. Ал жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтағанда, бағалаудың табыстық, шығындық және салыстырмалы сату әдістері қолданылады. Нарықтық құн – объектіге бәсеке жағдайында екі жақтың толық ақпаратпен қамтамасыздана отырып жасайтын келісіміне сай берілетін ықтималды бағасы. Бағалаудың салыстырмалы сату әдісі – нарықта ұқсас объектілерді сату, сатып алу келісімдерін сараптай жасалатын тәсіл және сараптама нәтижелері бағаланатын объектіге қажетті түзетулер арқылы енгізіледі. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс және сұраныс арасындағы тепе-теңдікті бейнелейді, егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша ұқсас объектілер бірдей бағамен бағаланады. Бірақ, сипаттамалары бойынша абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайтындықтан, негізге алынған объектімен бағаланатын объектінің айырмашылықтарын ескере отырып, түзетулер енгізіледі. Қазіргі кезге дейін Республикамызда жер учаскелерін сату болмағандықтан, нарық талабына сай бұл әдісті қолдану мүмкіншілігі болмаған. Шығындық әдісін күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін қолданады. Әдістің идеясы – жер учаскесінің бағасына тиісті сипаттамадағы ғимаратты салу шығындарын қосу арқылы жылжымайтын мүлікті бағалау. Бұл әдісті үйлерді, ғимараттарды, өнеркәсіп, сауда объекттері үшін берілетін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға болады. Содай-ақ шығындық әдісті барлық тозған мүлікті қалпына келтіру немесе оның құнын анықтау арқылы қайтару тәсілі десе де болады. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы үшінші әдіс табыстық болып табылады. Мұнда екі негізгі тәсіл пайдаланылады: тікелей капиталдандыру және табысты капиталдандыру. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни, объектінің құны оның алдағы уақытта әкелер табысына байланысты анықталады. Бағалау кезінде ықтимал тәуелділік масштабы (жылжымайтын мүлік нарығындағы) ескеріледі. Одан кейін ол ағымдағы құнына шегеріледі, дисконтталады. Табысты капиталдандыру әдісінде жылжымайтын мүлік объектісінің келтіретін пайдасы бағаланады. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда табуды жорамалдайды. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі. Нарықтық экономикалы елдерде ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың келесідей негізгі көрсеткіштері бар: жердің өнімділігі: а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 гектардан алынатын жалпы өнімнің ақшалай құны (ЖҚ, тг/га); б) жеке бағалауда – натуралды түрде негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының түсімділігі (ДТ, ц/га), малдардың өнімділігі (МӨ, ц/га) және оларды ақшалай бағалағандағы 1 гектарға келетін жалпы өнімнің құны. шығындардың өтелінуі (ШӨ) – натуралдық және ақшалай түрде есептелінетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіші және шығындардың бірлігіне келетін өнім мөлшерімен есептелінеді. дифференциялдық пайда (ДП) – жақсы жерлерден түсетін салыстырмалы қосымша өнім және табыс мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі. Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің ауданының бірлігіне келетін нормадан артық қосымша пайданы көрсетеді: ДП = ЖҚ – Ш – Пт ЖҚ - өнімнің жалпы құны; Ш – шығын; Пт – қажетті таза пайда. Жерді бағалау ауданы шегінде жерді бағалау ақпараттары өңделіп, қорытындыланады және бағалау шкаласы жасалынады. Жерді бағалау ауданы табиғи ауыл шаруашылық аудандастырудың бірлігі болып табылады. Қазіргі кезде қолданылатын ауыл шаруашылық алқаптарды бағалау бойынша ауыл шаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік бағалар арқылы есептелінеді. Жерді бағалау жұмыстарын жүргізгенде әкімшілік ауданның территориясы ең оптимальды жер аумағының бірлігі болып табылады. Ауданның территориясы, ауылшаруашылық алқаптары бойынша топырақ сапасына, өсімдіктеріне және мал шаруашылығының мамандандырылуына байланысты бағалау учаскелеріне, контурларға бөлінеді. Аудан бойынша бағалық зоналау – территорияны құндылығына егістіктер, жайылымдар және шабындықтар бойынша түбегейлі дифференциялау мүмкіншілігін береді. Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша ауа-райы, топырақ және геоботаникалық зерттеулер мен ізденіс жұмыстарының материалдары түбегейлі зерттеліп, бағалау негізі ретінде алынады. Жердің кадастрлық (бағалау) құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі бірлік – топырақ контуры. Әр контур бойынша, жердің тұздылығы мен механикалық құрамына байланысты, мелиорациялық жай-күйіне байланысты орташа салмақтық өнімділік (центнер/гектармен) және егістіктің құны – теңгемен анықталады. Бағалық контурлар жалпы қабылданған тәсіл бойынша, әріқарай бағалық класстарға біріктіріледі. Ал, мал азықтық алқаптарды бағалауда ең кіші баға анықтау бірлігі – геоботаникалық контурлар. Табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізінде олардың өнімділігі, топырақ қабатының өндірістік қабілеті алынады. Бір геоботаникалық контурға – бағалау бірлігіне, өнімділігінің мөлшері біркелкі, рельефі, топырағы бірдей ауыл шаруашылықтық өндіріс мамандығында пайдаланылатын бір-бірімен қатар орналасқан территориялар біріктіріледі. Ұқсас геоботаникалық контурлар біріктіріліп класстар құрылады. Табиғи мал азықтық алқаптар тауарлық өнімдерді бермейді. Малға шөп немесе жайылым ретінде жегізіліп, мал шаруашылығының өніміне көшіру арқылы мал азықтық алқаптардың табыстылығы есептелінеді. Нормативтік бағаны есептеу әдістемелік негізіне әр түрлі сапалы (өнімділігімен) ауыл шаруашылық өндіріс өнімін алу үшін шығатын шығынның және өнімнің нарықтық бағасының мөлшері мен жердің кірістілігі жатады. жүктеу/скачать 2,93 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|